こんにちは！

今回は、投資用マンションについてのお話です。

まず、投資用マンションと言っても、空室であれば通常のマンション売買と変わりませんので、投資にまわさず、自己使用することも可能です。

不動産広告に「オーナーチェンジ」と明記のあるものは、現在賃貸中であり、賃借人（借主さん）との賃貸借契約をそのまま引き継ぐのが条件の売買となります。

当然ながら、賃借人が退去しないことには自己利用はできません。

さて、投資用マンションを購入検討する場合ですが、あくまで投資ですので、自己の居住用のマンションを探すのとは勝手が違う・・・と思いきや、そうでもありません。

高い利回りを目指して物件を精査し、購入検討をすると思いますが、人が居住するものになりますので、やはり利便性が良い物件を選ぶのが1番です。

賃借人が退去した後、なるべく早く次の入居者に入居してもらいたいと当然ながら考えます。

そうなると、最寄り駅からの距離、買い物の利便性、日当たり、眺望、共用部分の印象や設備など、自己の居住用のマンションの購入判断に通ずる部分は多くなります。

ターミナル駅に近い場所であれば、空室のリスクは低くなりますが、

そういった物件は利回りが低く（価格が高い）リターンが少ない傾向があります。

利回りと空き室リスクのバランスを見極めて購入するのが、なかなか難しいところです。

ここで、単純な利回り計算についてお話します。

利回りは（年間収入）÷（購入価格）で求めます。

賃料月額10万円、購入価格1500万円の場合

（年間収入120万円）÷（購入価格1500万円）＝8％

年利8％の収益物件となります。

多くの不動産広告は上記の利回り表記を明記しています。

しかし、株券や国債、社債などと違い、収益物件は不動産です。

取得時及び所有期間にも経費がかかります。

取得時は登記費用や仲介手数料など

所有期間のランニングとしては、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、設備のメンテナンス費用などです。

実質の利回りを計算する際、一般的には購入価格は物件代金

ランニングは、管理費と修繕積立金・固都税を差し引くことが多いです。

賃料月額10万円、購入価格1500万円、管理費1万円、修繕積立金5000円、固都税年額4万円の場合

（年間収入120万円-ランニング22万円）÷（購入価格1500万円）＝6.53％

実質は6.53％の収益物件となります。

ついでに全ての経費を入れた場合も計算してみましょう。

上記と同じ条件に、購入時必要経費（登記費用、仲介手数料、不動産取得税など約100万円）

設備の交換などのメンテナンス経費（10年100万円とし、年額10万円）

（年間収入120万円-ランニング22万円-メンテナンス10万円）÷（購入価格1500万円+諸費用100万円）＝5.5％

真の実質利回りは5.5％となります。

広告の表記上は8％の利回りでも、実際は5.5％の利回りとなります。

ずいぶん変わりますね！

空き室リスクの他、経費を入れた利回りもチェックするようにしましょう。

その他にも、賃貸の管理を業者にお願いする場合の手数料や賃貸契約をお願いする場合の手数料なども考慮する必要もあります。

「経費経費で、あまり儲からないなぁ」なんてことも・・・

とは言え、

利回り物件を所有しての大家業で生計を建てるのは夢でもあります。

弊社では、収益物件のご紹介も可能です。

お気軽にご相談くださいませ。

ちなみに、

私が不動産業者に就職したばかりの20代の小僧の頃、社長から私と同僚に言われた言葉があります。

「車が欲しいなら、まずワンルームマンションを買いなさい。

その収益で車のローンを払うんだよ。」

と