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  • マンションでのインターネット回線について
    根本 健一
    不動産コラム2022年12月23日

    こんにちは!
    今回は、インターネット回線についてお話します。

    パソコンだけでなく、テレビやテレビゲーム、スマートスピーカーや家電、
    タブレット端末の利用など、生活をするうえでインターネット回線の重要度は急速に高まってきました。
    インターネット回線の速度が住宅購入の判断基準の上位としている
    お客様もかなり多くいらっしゃいます。

    戸建てであれば、個別の引込となりますので、快適な回線速度を確保することは難しくありません。

    しかしマンションでは、共用部分を介しての回線の引込になりますので、少々制約がございます。
    マンションで契約できる代表的なインターネット回線は下記の4つです。

    光回線
    マンションタイプの光回線の場合、多くはVDSL方式が採用されています。
    マンションの共用部分までは光ファイバーで供給され、共用部分から各戸へは一般電話回線(メタルケーブル)で繋げられます。
    途中で電話回線に切り替わるため、速度が遅くなるのが特徴です。

    各戸へも光ファイバーで繋がれている、光配線方式が採られている場合は、速度が落ちる心配はありません。

    画像のように光コンセントが設置されているタイプとなります。

    引用:フレッツ光公式サイト

    個別引き込みという選択肢もあり、マンションの管理会社(管理組合)の了承が取れる場合は、個別に光回線を引き込むこともできます。戸建てタイプと同じで、速度は安定します。

    LAN形式
    インターネット回線導入済みのマンションなどがそうです。
    LAN方式は部屋の壁などにある差し込み口にLANケーブルを直接つなぐことで、インターネットに接続します。速度速く、個別契約では無くマンション一括で契約され、管理費内で利用料を支払われているケースが多いです。

    ホームルータータイプ
    ホームルーターは、コンセントにルーターを接続するだけでネット環境が整う、モバイル回線を使ったサービスです。
    工事なしで気軽に導入できますが、光回線と比べると低速で、サービスによっては通信制限が設けられていることもあります。

    ポケット型WiFi
    こちらも工事の必要はなく、バッテリー内臓なので宅内だけでなく外でも利用可能です。
    デメリットは光回線やホームルーターよりも速度が出にくく、一部通信制限がかかるケースもあります。

    自宅でテレワークを行う方、映画鑑賞やゲームなどを行う方は光回線以上が必須となると思います。
    初期の工事費用と月額利用料、入居しようとするマンションでは希望の方式が導入できるかどうかが判断材料となります。
    VDSL方式の場合、速度に満足できない場合もありますので、注意が必要です。

    インターネット回線につきましても、お気軽にご相談くださいませ。

  • 鍵の交換について
    根本 健一
    不動産コラム2022年12月05日

    こんにちは!
    今回は、鍵の交換についてです。

    中古のマンション、中古の戸建てを購入した場合
    住宅の鍵は基本的に交換されておらず、
    そのまま既存の鍵をお引き渡しとなります。

    リノベーション工事済みのマンションであっても、
    鍵は新規交換済みのものではありません。

    もちろん理由は、合鍵の本数、複製の懸念からです。

    新築の物件につきましては、その限りでなく、新規の鍵をお渡しします。
    建築中、建築デベロッパーや工事業者は工事用の鍵で出入りしておりますが、
    お引き渡し後、購入者が新品の鍵を利用した瞬間に
    工事用の鍵は利用が出来なくなるようになっています。

    話は中古物件に戻ります。
    中古物件でお渡しする鍵は旧所有者の他、
    作ろうと思えば、販売中の内覧時にも複製できてしまいます。
    不特定多数の方が使用していた鍵ですので、
    安全面を考えますとお引き渡し後、
    速やかに新規の鍵に交換することが望ましいところです。

    お部屋の鍵が
    オートロックに連動している鍵の場合は、
    マンション管理会社を通し、新規の鍵作成が必要になります。
    費用は3万円~4万円くらいが多いようです。

    オートロックが無いマンションや連動していない鍵は
    ご自身でお探しの業者さんでの交換となります。
    (弊社でもご紹介は可能です)

    種類は様々で、
    従来からのギザギザタイプのもの、
    ディンプルタイプのもの、
    カードキータイプのもの、
    暗証番号、生体認証などなど

    代表的な
    MIWAのU9(ギザギザタイプ)で20,000円前後
    ドルマカジャパンのカバエース(ディンプルキー)で25,000円前後
    が相場のようです。
    価格はメーカーや防犯性能により開きがあります。

    また、
    ドアに鍵が1つの場合、
    2つ目の鍵を取り付ける方も多くいらっしゃいます。
    業者が出張し、専用の工具でドアに穴をあける必要があり、
    事前に管理会社に届け出や相談をする必要がありますのでご注意ください。

    鍵は大切な財産を守るための最後の砦です。

    鍵の交換の他にも、
    サムターン回し対策やこじ開け対策、
    窓の防犯対策(防犯フィルムやファスナーロック、インナーフェンスなど)
    防犯商品は多岐にわたります。

    無駄に費用をかける必要はありませんが、
    しっかりとした防犯対策を行いましょう。

  • 自己資金がゼロでもマイホームは持てるの
    根本 健一
    不動産コラム2022年11月13日

    こんにちは!
    今回は不動産購入にかかる費用と
    用意すべき現金についてです。

    まず、
    タイトルにあります現金全くゼロでのご購入はできません。

    契約時に売主様へ手付金を支払う必要があり、
    手付金分の現金が必要になります。
    (厳密には契約書に貼る印紙代約1万円も必要になります。)
    手付金は売買代金の一部です。
    多く払っても少なく払っても損得はありませんが、
    契約後でも手付金を放棄することによって契約を白紙にすることができるため、少額の手付金での契約は望ましくありません。

    手付金の目安は売買代金の5%です。
    ですが、売主さんに交渉した結果、
    最小で10万円の手付金で契約になるケースもあります。
    ですので、最低でも手付金10万円、印紙代1万円の
    合計11万円の現金は必要という計算になります。

    次に、
    不動産購入にかかる諸費用の明細をご説明します。

    登記費用 目安は不動産価格の1%
    不動産が自分のものと証明するために法務局に届け出るもので、
    司法書士の先生が手続きをします。
    大半が登録免許税という税金で、物件により減税の適用があったりしますが、
    物件価格3000万円とすると、大体25万円~40万円くらいです。

    仲介手数料
    成功報酬として、3%の仲介手数料をいただいております。
    正規手数料は物件本体価格の3%+6万円(税別)です。
    物件本体価格3000万円の場合
    105万6千円となります。

    固定資産税や管理費・修繕積立金などの精算金
    引き渡し日を境に売主様と買主様で現金で日割り精算をします。
    固定資産税の年末までの日割り分と管理費・修繕積立金を約1.5か月分
    約数万円です。

    火災保険料
    最長5年の加入で、5万円前後
    地震保険に加入すると10万円を超え、
    家財などの保証を除くなど保障を極力取り除くと2万円くらいです。

    以下は住宅ローンを利用する場合にかかる諸費用です。

    住宅ローン事務手数料
    33,000円~66,000円
    金融機関により異なります。

    保証料 2.2%
    保証会社に払う保証料で。物件価格の2.2%が多いです。
    保証料の名称の他、銀行によっては事務手数料2.2%の場合もあります。

    金銭消費貸借契約証書に貼付する印紙代 2万円

    上記の諸費用をまとめると物件価格の約7%になります。
    3000万円の物件の場合、約210万円

    諸費用を現金で用意するのが、理想ではありますが、
    数百万単位の決して少なくはない金額となり、
    お客様の資金調達のタイミングによっては
    かなりの負担になります。

    そこで活用できるのが、諸費用を含めた住宅ローンです。
    ほとんどの金融機関で取り組むことができ、
    金利も住宅ローンと同じ金利での借り入れが可能です。
    物件価格の10%以内、不動産購入に関するものならOKで、
    エアコンやカーテンの購入費用までカバーできる場合もあります。

    手付金も諸費用の対象となりますので、
    契約時に支払った手付金も融資実行時には手元に戻ることになります。
    結果、手付金として現金は一時的には使うものの、
    引き渡し時には現金は一切減っていないということもあります。

    住宅ローンのご利用については
    私どもの方でお手伝いさせていただきます。
    諸費用ローンの取次も行っておりますので、
    自己資金が少ないとお思いでも、お気軽にお申し付けください。

  • マンションリノベーション⑦(給水設備について)
    根本 健一
    不動産コラム2022年10月09日

    こんにちは
    今回はマンションの給水設備についてお話します。

    マンション全体の給水方式
    大きく3つに分かれます。

    高置水槽方式
    1990年ごろまでのマンションで盛んに使われた給水方式です。
    地上の受水槽にためた水道水を揚水ポンプで屋上に設置された高置水槽まで揚水し、各住戸に自然落下で給水する方式です。
    停電時でも一定時間の断水が避けられますが、メンテナンスの手間と水質維持の問題、耐震性の問題などで、現在はほとんど採用されなくなりました。

    ポンプ圧送方式
    地上に置いた受水槽から複数の圧力ポンプを制御して加圧して給水する方式です。
    停電時は断水します。また、地上の受水槽のメンテナンスが必要です。

    直結増圧方式
    水道本管からの水道水をブースターポンプ(増圧ポンプ)で増圧して給水する方式です。
    受水槽が不要ですので、水質汚染が起こりづらく、維持費も少なく済みます。
    超高層マンションにも採用されており、共用部分の大規模修繕でも高置水槽方式から直結増圧方式に変更するケースもあります。

    高層階の給水圧力が不足している場合がありますので、リノベーションでは水圧の確認が必要です。

    専有部分の給水
    こちらは2タイプに分類されます。

    先分岐方式
    水道メーターや給湯器から太い管径の主管を配管し、途中でそれぞれの水栓に細い管径で分岐して給水する方式です。


    さや管ヘッダー方式
    さや+管+ヘッダーの3つの単語が複合された用語です。
    メーターや給湯器から供給された水や湯を筒状のヘッダーが受水し、ヘッダーからたこ足状に分岐した管でそれぞれの水栓に給水給湯します。
    管とヘッダーがナットなどの着脱可能な継手で接合されており、配管材料の交換が容易です。

    給水で気をつけることは給水圧力です。
    給水圧力が低いとシャワーが快適に使えない、ガス瞬間湯沸かし器が着火しない、タンクレストイレが使用できない等の支障が発生します。
    圧力が足りない場合は、増圧装置を取り付けて増圧することがあります。
    給水圧力が高い場合もウォーターハンマー現象などの不具合が発生する場合があります。
    ※ウォーターハンマー現象
    水撃作用ともいい、急激に水栓を閉じると圧力の高まった配管内の水が行き場をなくし、配管に激突して「ガンガン」「カーン」という衝撃音を発生させる。
    音が不快な他、配管材料や継手の劣化や漏水を引き起こすことがある。

    給水管の種類
    古くは亜鉛メッキ鋼管が使用されており、
    赤水(錆が混ざった水)の発生や次第に管径がつまり、水がチョロチョロとしか出なくなる現象が多くありました。

    最近は塩化ビニル管が採用され、
    腐食の問題はなくなりました。
    安価で施工性も高く、今日まで広く使われています。

    さや管ヘッダー方式ではポリエチレン管、ポリブデン管が採用され
    耐食性、耐久性、耐熱性、耐震性に優れています。

    弊社でご紹介する物件は
    配管から交換したフルリノベーション物件がほとんどです。
    配管などの見えない部分についても
    お気軽にご質問ください。

  • 宅地建物取引士の資格を持っている営業マンと持っていない営業マン どう違うの?
    朝比奈 秀二
    不動産コラム2022年09月24日

    こんにちは。
    今日も宅地建物取引士の資格についてご説明させて頂きます。

    宅地建物取引士とは、よく『宅建』たっけんと呼ばれる国家資格です。
    以前は『宅地建物取引主任者』と言われていましたが、お客様の財産を扱う重要性から、弁護士や税理士と同じように『士』さむらいと言う文字を使い『宅地建物取引士』に名称変更がなされました。

    その重要性に付いてですが、まず不動産会社を始めるには最低1人は資格保有者が必要になります。
    そして、従業員の数に応じて、5人に1人は資格保有者である事が求められます。
    また、不動産売買の際に、その不動産に付いて詳細を説明する『重要事項説明』も資格保有者でなければ出来ません。

    これは、高額資産である不動産の売買において、
    専門知識を持った資格保有者が説明をする事で、お客様に誤った情報を与えて不利益を生じさせるのを避ける為です。

    しかし、前述しましたが、不動産会社では5人に1人が資格保有者であれば良いので、資格を持っていない営業マンも多くいます。
    契約時の重要事項説明では、資格保有者から説明を受けるとしても、購入を決断するまでの内覧時などの営業マンが資格保有者で無い場合もあります。
    物件内覧時に営業マンから色々と説明を受けると思いますが、資格を保有していない営業マンでは知識不足から誤った情報を与えてしまう危険もあります。
    重要事項説明の場になって、『聞いていない』『言った言わない』と言う問題が出るのも、購入決断までの営業マンが資格を保有していない場合が多いです。

    宅地建物取引士の資格保有者は、営業する際にも責任があります。
    何かあればペナルティを受けますので、売るために適当な事を言う事は出来ません。

    不動産業界で長く働こうと思っていれば、宅地建物取引士の資格は必須になります。
    その資格を保有していない営業マンは、いつ居なくなるかわかりません。

    宅地建物取引士の資格試験は1年に1回行われますが、その合格率は15%前後と言われています。
    不動産業界に入ったばかりの新人が、資格を持っていないのは当たり前なのですが、業界経験が長いのに資格が無い営業マンには注意が必要です。
    大手不動産会社や、しっかりした会社などでは、ある程度の役職に昇格するには、宅地建物取引士の資格取得が条件になっている会社も多いです。

    しかし、『課長』や『次長』などと言った役職者が資格保有者で無い場合は、会社として宅地建物取引士の資格を重要視していない可能性があります。
    そう言った会社では、お客様の利益など考える事もなく、販売至上主義である場合も多いです。

    最終的に重要事項説明を受ける段階で、話が違うならきっぱりと断れば良いのですが、強引な不動産会社などもあるので注意が必要です。

  • マンションの1階ってどうなの?
    朝比奈 秀二
    不動産コラム2022年09月18日

    こんにちは
    敬遠される事も多い1階のお部屋ですが、中には1階のお部屋限定で探して欲しいと言われる事もあります。
    今日は、そんなマンション1階のメリット・デメリットをお伝えします。

    まず、1階を嫌がる人の理由(デメリット)としては
    防犯上の問題
    眺望が無い
    陽当りが悪い(これは、1階でも陽当りの良いお部屋もあるので、お部屋次第です)
    湿気が多い(これも立地やお部屋次第になります)

    あとは、1階に住むのなら戸建てのほうが良いと言われる方もいらっしゃいます。
    せっかくマンションに住むのなら、上の階で眺望を求められる方も多いですね。

    では次に1階のメリットについて
    エレベーターの無いマンションでは階段を使わないで楽
    下にお部屋が無いので、気を使わないで暮らせる
    朝の混雑時間などエレベーターを待たなくて良い

    1階を探していらっしゃる方は、やはり下階への音を気にされるケースが多いですね。
    床材がカーペットなら、それほど下階への音の響きも無いのですが、フローリングの場合は遮音フローリングだとしても、重量衝撃音はやはり響きます。
    ちなみに、重量衝撃音とは、子供が飛び跳ねたりした時の音です。それと比較して軽量衝撃音とは、スプーンなどを床に落とした時の音です。
    遮音フローリングの場合、軽量衝撃音はほとんど響きません。

    また、1階のお部屋でも陽当りが良い物件も多いです。

    もし、気になっている物件が1階だと言う理由で迷われていたら、ぜひ1度お部屋を見てみる事をオススメします。

  • マンションの名前って決まりはあるの?
    根本 健一
    不動産コラム2022年09月01日

    こんにちは

    今回はマンションの名前を付ける際に
    ルールはあるのか
    についてお話します。

    弊社の事務所も分譲タイプのマンションに
    入居しています。
    マンション名は
    「ライオンズプラザ山下公園」です。

    前方に個別のブランド名、後ろに最寄り駅や地名を入れるのが
    マンション名の大半と思われます。

    ライオンズは大京が手掛けるマンションブランドであり、
    山下公園が近くにあり、後ろには山下公園を付けていると理解できます。
    実際、山下公園の近くではありますが、面しているわけではありません。
    では、距離は結構離れていても良いのでしょうか

    過去に実際の物件所在地とは異なるにもかかわらず、
    物件名称にブランド力のある地名をつけるケースが多発しました。

    物件を探す人を混乱させたり、
    誤ったイメージを与えてしまったりすることを防ぐ目的に
    場所地名については、
    「不動産の表示に関する公正競争規約」の第19条「物件の名称の使用基準」で、
    物件の名称のつけ方に関するルールを示しています。

    代表的には以下です。

    ・物件の所在地で慣例として使用されている地名
    または歴史上の地名がある場合は、その地名を用いることができる
    例:御殿山、御所山など

    ・物件の最寄り駅や停留所の名称を用いることができる
    例:横浜、上大岡など

    ・物件が公園や庭園、旧跡などの施設から直線距離で300m以内の場合は、
    これらの施設の名称を用いることができる
    例:山下公園、野毛山公園、新宿御苑など

    ・物件の面する街道や坂など、道路の名称を用いることができる
    例:海岸通り、紅葉坂など

    以上のように、
    一定の定義があり、
    場所でのブランドイメージを良くするために闇雲に
    名前を付けることはできなくなりました。

    マンション名の頭に付けられる
    分譲会社ごとのブランド名も代表的なところをご紹介します。

    ・三井不動産 パークコート、パークシティ、パークホームズなど
    ・住友不動産 シティテラス、シティハウス、パークスクエアなど
    ・三菱地所レジデンス パークハウスなど
    ・野村不動産 プラウドなど
    ・東京建物 ブリリアなど
    ・大京穴吹不動産 ライオンズなど
    ・東急不動産 アルス、ブランズなど
    ・大和ハウス工業 D‘グランセ、D‘クラウディアなど
    ・コスモスイニシア コスモ、イニシアなど
    ・伊藤忠 イトーピアなど
    ・有楽土地 オーベル
    ・積水ハウス グランドメゾン
    ・モリモト クレッセント、ディアナコートなど
    ・丸紅 グランスイートなど
    ・東急電鉄 ドレッセ
    ・住友商事 クラッシィ
    ・セコムホームライフ グローリオ
    ・総合地所 ルネ
    ・明和地所 クリオ
    ・ジョイント・コーポレーション ジェイパーク、アデニウムなど

    いかがでしょう、聞いたことがあるマンション名が結構あると思います。
    他にもたくさんのマンションシリーズがありますが、
    やはり憧れのブランドは財閥系といわれる
    三井不動産、住友不動産、三菱地所レジデンスの3社です。

    価格や売れ行きに差が出ることもあり、
    高級感だけでなく安心感を求めて購入される方が
    多いように感じます。
    (他のマンションが施工管理が杜撰という意味ではございません)

    物件購入には、
    立地、陽当たり、眺望、駅距離などの条件が優先されると思いますが、
    マンションブランドも購入の判断材料に加えてみてはいかがでしょうか

    今回はマンション名についてお話いたしました。

  • サービスルームと居室は何が違うの?
    朝比奈 秀二
    不動産コラム2022年08月29日

    こんにちは。
    今日は、サービスルームと居室の違いについて説明します。
    よく間取り図を見ると、6帖とか8帖とか普通の部屋のように見える所がサービスルームと表示されているケースがあります。
    (納戸やワークスペースなどのサービスルームでは無くて、居室並みの広さがあるサービスルームについてです)

    これは、建築基準法における居室としての要件を満たしていない為にサービスルームとして表示されている物です。

    居室の要件として、床面積の1/7以上の採光に有効な開口面積(窓の大きさ)が必要になります。
    例えば、14㎡のお部屋(約8.5帖)の場合2㎡以上の窓の大きさが必要となります。
    通常の掃き出し窓とかであれば問題はないのですが、玄関側のお部屋などで小窓の場合は窓の大きさが足りないケースが出て来ます。

    そういった場合にサービスルームとして表示しているものです。
    リノベーション物件の場合、窓の大きさを基準として居室として表示出来る範囲まで部屋を狭くして(3.5帖の洋室など)いるケースも時々見られます

    有効採光面積が足りないので、陽当たりに問題はあるかもしれませんが、お住まいになられる方が居室として利用するのは問題ありません。サービスルームでも、クローゼットが付いているものもあります。

    また、窓が全く無いのに居室として表示されているお部屋もあります。
    これは、外部開口のある居室に1/2以上の随時開放出来るもので仕切られて連続した部屋は、2室の床面積合計の1/7以上の開口面積があれば居室扱いに出来ます

    よく、リビングと引き戸で仕切られて窓の無いお部屋が居室となっているケースがありますが、これはリビングとお部屋の合計床面積の1/7以上の大きさの窓があると言う事です。

  • 住宅ローンの金利について
    根本 健一
    不動産コラム2022年08月21日

    こんにちは!
    今回は住宅ローンの金利についての簡易的な説明をいたします。

    まず、
    金利には、変動型と固定型があり、大きく3つのタイプに分かれます。

    変動型
    固定金利に比べて金利が低く設定されている。
    金利が下降すれば、返済額も減る。
    金利が上昇すると返済額が増えていしまう。

    固定期間選択型
    当初5年間や10年間などを固定金利、その後は固定か変動を選ぶ。
    メリットしては固定期間中は返済額を一定にできる。
    デメリットとしては、返済額が大幅に上がってしまう可能性がある。

    全期間固定型
    返済額がずっと固定なので、将来にわたり家計の管理がしやすい。
    変動型に比べて金利が高めに設定されている。
    代表的なものはフラット35

    上記3タイプが主な金利の種類ですが、
    今回は、利用者が最も多い変動型についてもう少しご説明します。

    変動型の金利には、
    ほとんどの金融機関が2.475%の金利を適用しています。
    基準金利といわれ、ここ10年以上変動はありません。

    ニュースでは、「いまの低金利時代」や「今後も低金利が続く」などを
    目や耳にしますが、2.475%はずっと変わっていません。

    銀行の店頭でも「住宅ローン0.46%~」などと
    うたわれているものを目にすると思いますが、
    それは優遇金利が適用されているからとなります。

    住宅ローンの事前審査を行うと
    借り入れの可能額や最大の返済年数の他、
    基準金利2.475%、金利優遇1.85%などの審査結果が出てまいります。
    上記の場合は、実効金利が0.625%ということです。
    金利優遇幅は、返済期間中ずっと適用されますので、
    基準金利が上下することにより、
    実効金利や返済額が変わるということになります。

    変動型では、6か月ごとに金利の見直しが行われています。
    月々の返済額自体は5年間は変わりませんが、(5年ルール)
    金利の上下があった場合は、元金と金利のバランスが実は変わっています。

    また、急激な金利上昇があった場合でも、
    返済が困難にならないよう、1.25倍ルールがあり、(125%ルール)
    5年後の返済額は最大でも1.25倍までとなります。

    5年ルールや125%ルールにより、月々の返済額は抑えられていても、
    定められた返済回数の先延ばしはありません。
    将来の返済最後の頃には、多くの返済額を求められることも
    考えられますので、注意が必要です。

    グッドプロパティでは、
    物件のご案内の他、
    住宅ローンの事前審査やご説明も随時行っております。
    お気軽にお問い合わせくださいませ。

  • マンションリノベーション⑥(断熱について)
    根本 健一
    不動産コラム2022年08月07日

    今回は「断熱」についてです。

    古いマンションでは、外壁に断熱材が装着されていなく、
    冬は寒風で冷やされ室内を冷たくし、夏は太陽からの灼熱をコンクリートに
    蓄熱して、夜中に室内に放出します。
    断熱性能に劣る窓回りも冷気・暖気をそのまま伝えます。

    冬も夏も快適に暮らせるリノベーションのポイントは、外壁と窓回りの断熱改修です。

    外壁室内側の断熱改修として
    戸建て住宅で多く使われる
    グラスウール等のロール系の断熱材は結露で吸湿することがあり、
    発泡スチロール等の板状の断熱材は装着部周辺に微小な隙間が空くことがあるため、
    マンションリノベーションでは現場発泡吹付系が適しています。

    窓の断熱改修
    熱損失の最も大きい窓の断熱改修は下記の3つがあげられます。

    ①単板ガラスを複層ガラスに交換する。
    サッシ枠の断熱性能が低くサッシ回りに隙間がある機密性の低いサッシの場合、複層ガラスに交換しても期待したほどの断熱効果が得られないことがあります。
    サッシは共用部分のため、管理組合の承認が必要となり、費用も高額になります。
    大規模修繕工事の際の全部屋交換を待つことが現実的です。

    ②インナーサッシ(内窓)を取り付ける。
    インナーサッシの取り付けは専有部分の工事となるため、管理組合の承認事項に当てはまらず、工事も簡単で費用も比較的安く済みます。
    マンションリノベーションでは多く採用されています。

    ③ガラスに遮熱フィルムを貼る。
    一般的に透明の遮熱フィルムは貼れると考えられますが、色がついた遮熱フィルムはマンションの外観に影響があるため貼ることはできません。
    上記2つにくらべ費用は安価ですが、耐用年数は10年程度と云われています。

    マンションリノベーションでは、外壁室内側の発泡吹付系の現場施工と
    インナーサッシの取り付けが効果的であり、多く採用されています。

  • 内見時にチェックしたい電気設備
    朝比奈 秀二
    不動産コラム2022年07月31日

    内見に行った際に見落としがちですが、ブレーカーのアンペアー数や、配電方式によって居住した後に使おうと思っていた電化製品が使えないと言った事態にもなりかねませんので、注意が必要です。

    まず、アンペアー数(電流容量)についてです
    ブレーカーに40Aなどと記載されていいるものですが、マンションの場合各住戸あたりの上限が決められている場合が多いです。
    容量が多いと電気代の基本料金が高くなので、多ければ良いと言うのもでもありませんが、現代では、エアコン、炊飯器、電気ケトルなど使用容量の高い電化製品を使う場合も多いです。
    また、エアコンも各居室につけて、それぞれのお部屋でエアコンを使うという事もあると思います。

    一般的にファミリー向けのマンションでは、40A~60Aのブレーカーが付いている事が多いですが、築年数が古いマンションなどでは30Aや20Aになっている事もあります。
    何人で居住するのかにもよりますが、20Aや、30Aになっている場合は、アンペアー数を上げる事が出来るのか確認しておいた方が良いと思います。

    現在はエアコンも省エネタイプが増えていますが、それでも1基あたり10A~15A位は使用します。
    リビング以外に居室にもエアコンを付けている場合、電流容量が低いと同時に2基のエアコンを付けられないなどと言ったケースもあります。

    他に、使用容量の高い電化製品としては、電気式の床暖房、IHコンロ、電気炊飯器、電気ケトル、ドライヤー、などが一般的です。

    次に、配電方式についてですが、チェックポイントとしては、『単相2線式か単相3線式のどちらなのか』だけです。

    単相2線式では200Vの電化製品が使えません。
    200Vの電化製品で一番使うのはエアコンです。(IHコンロなどの、リフォーム時に施工する物は除く)
    14帖タイプまでのエアコンは100Vで大丈夫ですが、16帖タイプ以上のエアコンは200Vが必要となります。

    管理組合の許可などで、2線式から3線式に変更出来る場合もありますが工事費用が割と高額になります。

    2線式か3線式かのチェックは、ご自分では難しいかと思いますので、内見時など不動産会社の営業マンに聞くのが良いと思います。

  • 管理費と修繕積立金について(相場や値上げ)
    根本 健一
    不動産コラム2022年07月17日

    こんにちは!
    今回は管理費と修繕積立金の相場および
    修繕積立金の値上げについてです。

    マンション購入の際、戸建て住宅との大きな違いは
    毎月管理費と修繕積立金の徴収があることです。

    管理費と修繕積立金に使い道については以下です。

    管理費はエントランスや廊下・エレベーターなどの共有部分を良好な状態に管理するための費用です。
    管理会社が徴収し、
    ・共用部分の掃除や保守点検
    ・共用部分の電気代や水道光熱費、火災保険料
    ・植栽の管理
    ・電灯などの共用部分の消耗品費用
    ・管理会社や清掃会社への業務委託費用
    ・管理員の人件費
    などに使われます。

    修繕積立金は、修繕のために積み立てる費用のことです。

    マンションは、一般的に15年~20年程度の周期で大規模修繕が実施され、この大規模修繕では、外壁の塗り替えや屋根・給排水管交換などマンション維持のための修繕やリフォームが行われます。
    修繕積立金はその大規模修繕工事に充てられる他、日常での補修等にも割りあてられます。

    上記の管理費と修繕積立金ですが、ほとんどのマンションでは各部屋の床面積の割合によって算出されます。
    同じマンションであっても、床面積の大きい部屋の所有者が管理費等も多く負担することになります。

    次は相場についてです。

    国土交通省は、修繕積立金の平均額目安として次のような価格をガイドラインで示しています。

     

    管理費の1平米あたりの平均価格は149円とのデータがありますので、
    管理費と修繕積立金の平米あたりの相場は400円前後のようです。

    65平米、2LDKのマンションの場合は26,000円前後が相場であると言えます。

    さて、修繕積立金については、将来的な値上げを考慮しなければなりません。

    修繕積立金は「管理会社が作成した計画に基づいて算出されたものなので、これ通りにやっていけばいいだろう」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、新築時、修繕積立金の金額が低く設定され5年程度の周期で徐々に増加させ、10年程度経過したころから経年とともに増額の幅を大きくしていくケースがほとんどです。

    修繕積立金の徴収方法は主に、段階的に徴収金額を増額していく「段階増額積立方式」と早い段階で適切な金額まで増額し、その後は長期間にわたり一定金額で徴収する「均等積立方式」の2種類があります。

    均等積立方式では、建物や設備の維持管理に生涯必要となる費用を竣工当初からできるだけ均等に按分して負担する、という考え方です。

    長期にわたって金額の変更がないので、増額のための合意形成について度々取り組む必要がなく、国土交通省が推奨している徴収方式です。

    比較的築年数が浅いうちは、段階増額に比べて割高になりますが、永住を意識している方にとっては将来的に修繕積立金が大幅に増額することがないので、老後の生活設計にもゆとりを持たせることができます。

    一方、段階増額方式は、「その時点の所有者が、その時点で必要とされる修繕資金を負担する」という考え方です。将来的に買い替えや、売却などを前提としてる方にとってみれば、違和感のない方法でしょう。

    ですが永住することを前提に考えている方にとっては、老後の年金生活を迎える頃に向けてどんどん負担が大きくなるため、不安が残る方法でもあります。

    現在のほとんどのマンションは段階増額方式を採用しています。

    将来にわたり修繕積立金については、増額があることを考慮し、余裕を持った資金計画を立てましょう。

  • マンションリノベーション⑤(床について)
    根本 健一
    不動産コラム2022年07月03日

    こんにちは!
    マンションリノベーション5回目の今回は
    床の工法と遮音対策についてです。

    先ず、現在のマンションの床材の主流はフローリングですが、
    管理規約や使用細則等により、
    カーペットしか認められないマンションもありますので、
    ご注意ください。

    今回はフローリングの場合の
    工法をご説明いたします。

    木造住宅や1970年代のマンションでは
    「大引き、根太床工法」が用いられていました。
    鉄筋コンクリート構造の床スラブの上に木材の大引きを敷き、
    その上に根太を架設して床組みをする工法です。

    元々上記の工法で施工された物件でも
    現在のリノベーションでは、下記の2つの工法が主流になります。

    直床工法
    直床工法は、床スラブの上に下地調整材を施し、水平な床面を構築する工法。
    「セルフレベリング」という下地調整材を使うのが一般的です。
    素材はモルタルまたは石膏で、床スラブの上に流し、均すと自然に平滑で水平な床が出来上がります。
    床スラブは、長い年月が経つと「たわみ」が発生することがあり、
    セルフレベリングにより再度水平で平滑な床面にする必要があります。

    乾式二重床工法(置床)
    こちらの工法は1990年ごろから使われ始め、現在の主流の工法です。
    スラブの上に防振ゴムの付いた鋼製束をならべ床を上げる工法で、3つのメリットがります。
    ①給排水管の更新の容易化(スラブと床面に隙間が生まれるため)
    ②床段差解消(バリアフリー化)
    ③床遮音対策(軽量床衝撃音)

    続いて、遮音対策についてです。
    マンションで最も多いトラブルの一つは、上下階の音のトラブルです。
    住宅で発生する音の種類には、空気音(透過音)と固体音(衝撃音)があります。
    透過音は話し声やテレビの音などで、衝撃音は物体を振動させて伝わる音で軽量衝撃音と重量衝撃音に分類されます。
    軽量衝撃音はスプーンを落とした時に発生する音で、重量衝撃音はお子様などが飛び跳ねた時に発生する音です。
    マンションリノベーションによって、軽量衝撃音は改善できますが、重量衝撃音の改善はほとんど不可能です。

    軽量床衝撃音の遮音等級は
    LL40、LL45、LL50、LL55、LL60とあり
    数字の小さいほうが遮音等級(性能)が高いです。

    乾式二重床工法で施工し、遮音等級の高い床材の使用することにより、
    軽量衝撃音はかなり改善することができます。

    弊社でご紹介するリノベーション物件は、
    大半が乾式二重床工法でLL45以上の床材を使用しています。
    遮音対策の優れている物件かどうかを予めお調べすることも可能ですので、
    お気軽にお問い合わせください。

  • マンションリノベーション④(構造躯体、工法)
    根本 健一
    不動産コラム2022年06月26日

    こんにちは!
    マンションリノベーションの4回目は
    構造躯体と工法についてです。

    建物の構造は大きく分けて2通りの構造に分類されます。

    壁式構造
    建物にかかる荷重を鉄筋コンクリートで構築された耐力壁および床版で支える構造です。

    ラーメン構造
    構造躯体が柱と梁で構築される構造形式です。

    壁式構造は柱や梁のない広がりのある室内空間になるメリットがありますが、住戸内に撤去できない耐力壁がありますので、間取りの自由度に制約があります。
    対してラーメン構造では、間仕切り壁をすべて撤去することが可能で、比較的自由にプランニングができます。

    壁式構造は3階建て~5階建て程度の低層マンションで多く採用され、旧住宅公団の階段室型が代表的なものです。

    壁式構造とラーメン構造の併用工法もあり、こちらは共用部分を壁式構造にし荷重を負担させることにより、柱梁の断面を小さくする、いいとこどりの工法です。

    現在のマンションの主流であるラーメン構造では、柱や梁が室内に出っ張ることになり、有効面積が狭くなり、空間の広がりが損なわれがちです。
    そこで、それを解消するため、柱や梁を外壁側に押し出す「アウトフレーム工法」が採用されてきています。
    また、梁の位置を居室天井ではなく、床下に配置した「逆梁工法」の採用も増えてきています。
    さらにアウトフレーム工法と逆梁工法を組み合わせることで、広い室内空間を確保することが可能です。

    SI住宅(スケルトン・インフィル住宅)
    スケルトンは構造躯体、インフィルは内装・設備のことであり、1990年台から普及がはじまりました。
    SI住宅では構造躯体(スケルトン)から給排水管(インフィル)を分離して、給排水管の更新工事をやり易くしています。マンションリノベーションにおいても、水回りの移動が伴う間取りの変更が可能となります。

    今回は、少し専門的な分野となりましたが、
    広くスッキリした室内空間の確保する構造やマンションを永続的に使用するための構造など建物の構造や工法は常に進化しております。

    20年後の建物の構造は一体どうなっているのでしょうか
    想像もつきません。

  • 給湯器について
    朝比奈 秀二
    不動産コラム2022年06月23日

    内見に行った際に見逃しがちになるのが給湯器です。
    電気温水器に付いては、別の機会に書きますので今日は給湯器に付いて書きます。

    給湯器の号数ですが、マンションでは16号、20号、24号の3種類が一般的です。
    これは、1分間の給湯能力の事で、16号とは1分間に16リットルの水を25℃上昇させる能力を言います。

    最近ではお風呂だけでは無くて、キッチンや洗面室でもお湯を使う機会も増えてきました。
    家族の人数にもよりますが、あまり号数が低いとお風呂でシャワーを出している時にはキッチンでお湯の出が悪い、などと言う事にもなりかねません。

    ガス給湯器には、屋外設置型、密閉型、半密閉型、開放型などの種類がありますが、使う上ではあまり意識する必要はありません。

    また、マンションでは貯湯式の給湯器(エネファームなど)に替える事は、貯湯槽の設置場所や重量の関係で難しいです。

    次に給湯器の寿命についてですが、一般的に10年と言われています。
    しかし10年を超えても使える物もありますし、10年持たずに寿命を迎える物もありますのであくまで目安です。

    給湯器の怖い所は、ある日突然使えなくなる事です。
    不具合が続いて、『そろそろ交換かな~』などと言う前兆がありません。
    昨日まで、普通に使えていたものが、今日は使えないと言う事が起こりますので注意が必要です。

    内見に行った際には、給湯器が何年制かチェックしてみる事も重要です。(不動産屋に聞けばすぐに確認してくれます)
    フルリノベーション済みの物件でも、給湯器は変わっていない場合も多いのです。
    8年9年過ぎている給湯器の場合は注意が必要です。

    不動産会社が売主になる物件の給湯器に関しては2年間の保証が付いているのが一般的です。
    保証期間内であれば、何かあっても修理・交換なども行ってもらえます。

    しかし、不動産業者が売主の物件でも、前の所有者が数年前に給湯器を交換しているなどの理由から、従前の給湯器を交換していない場合も多いです。
    一般的には、5年経過している給湯器はリノベーションする時に一緒に交換しているケースが多いですが、中には10年近く経過している給湯器をそのまま付けて販売している場合もありますので注意が必要です
    (現在は給湯器の納品が遅れていて、従前の給湯器を付けたまま販売して、給湯器が納品されたら交換してくれると言う対応を取っている場合もありますので、尋ねてみるのが良いと思います)

  • マンションリノベーション③(マンションでのルール)
    根本 健一
    不動産コラム2022年06月12日

    こんにちは
    マンションリノベーション3回目の今回はマンションリノベーション特有のルールについてです。

    マンションは戸建て住宅とは違い、専有部分共用部分に分かれます。
    専有部分とは区分所有者の権利が及ぶ部分であり
    共用部分とは区分所有者の権利が及ばない共用に供する建物の部分です。

    リノベーション工事では共用部分に手を付けることは一切できません。

    専有部分と共用部分がどこにあたるかは、それぞれのマンションの管理規約に明記されています。
    ほとんどのマンションの管理規約は、区分所有法をもとにマンションの実際の管理方法を標準化して規定した「標準管理規約」にそって作成されています。

    基本的な考えとしては部屋のコンクリートに囲まれた中の部分は専有部分であり、自由に間取り変更や設備の設置ができると考えてよろしいかと思います。

    注意が必要なのは、玄関扉、窓枠、窓ガラスは共用部分であることです。
    玄関扉の内側の塗装面と鍵は専有部分ですので、自由に色を塗ったり、鍵を交換したりは出来ますが、扉自体を変えることはできません。
    (理事長に申請し、書面による承認を受ければ例外的に認められることもあります)
    窓ガラスも共用部分にあたるため、内側であってもフィルムを貼る行為などは基本的にはNGです。

    築年数の古い建物では給水管や排水管が床(スラブ)の下を通っている場合もありますので、注意が必要です。
    他所有者の部屋の天井を開け、配管の工事を施工しなければならいなど、協力が得られず施工自体が不可能な場合もあります。

    建築基準法での規定では、
    (居室に関する規定)
    住居の居室には床面積の1/7以上の採光に有効な開口面積(有効採光面積)が必要とされており、それ以下の部屋は納戸扱いとなり、居室ではありません。
    不動産の図面でSやサービスルーム、納戸と表示されている部屋は採光が理由です。

    (防火に関する規定)
    火災が発生した際、他区画への延焼の防止のため、不燃材料を使用する部分など細かく規定されています。

    その他、消防法など遵守する法律がいくつもありますので、経験知識の豊富な業者を選定するのが重要です。

  • マンションリノベーション②(リノベーション事例について)
    根本 健一
    不動産コラム2022年06月05日

    こんにちは!
    今回は、リノベーションの事例についてです。

    マンションリノベーションに望む3大要望は
    「リビングダイニングをコアにした間取り」
    「対面式キッチン」
    「広い浴室」
    です。

    戸建てに比べマンションリノベーションでは
    自由に壁を抜くことができたり、部屋の中に柱がないため
    間取りの自由度は高く、思いの間取りに仕上げることが可能です。

    水回りの排水の勾配やキッチンの排煙ルート、
    構造上抜くことができない壁などにより
    必ずしも希望通りの間取りにならないこともありますので、注意が必要です。

    弊社では、
    リノベーション物件を多く取り扱っておりますが、
    リノベーション未施工物件のご紹介も可能です。

    思い通りの間取りや設備の物件にお住いになれます。
    工事会社のご紹介もいたしますので、
    リノベーションの打ち合わせ等もお任せください。

  • マンションリノベーション①(マンションリノベーション市場について)
    根本 健一
    不動産コラム2022年05月30日

    こんにちは!
    先日、マンションリノベーションの基礎知識の講習を受けてまいりました。
    なるほどなと思ったところをいくつかご紹介したいと思います。

    1960年代ごろから普及してきたマンションは約60年間に及ぶ供給により、現在675万戸のストックとなっています。
    建替えられることはほとんどなく、新築マンションの戸数がほぼストックされ、今後も確実にストック数は増加します。

    築後20年を経過したあたりから、大規模なリフォームの「リノベーション」の発生件数が増加すること、また、いつかは戸建てと考えていた時代からマンションでの永住志向が高くなり、今後のリノベーション市場の拡大は確実です。

    講師の先生のおっしゃることで、マンションリノベーション工事で気を付けることでは、仕上がりの良さはもちろんだが、それ以前に現場管理をしっかりすることとの事でした。

    マンションエントランス周辺の養生、エレベーター内の養生、共用廊下の養生、外壁などの壁のコーナーの養生、階段の養生、清掃の徹底、工事のお知らせでの告知の他、職人の清潔感や挨拶など、そこに気を使っているとのことでした。

    いい加減な養生などでは、だらしなさや工事品質も疑われてしまうそうです。
    今後は工事中物件に訪れる際、上記の内容をよくチェックしてみたいと思います。

  • 災害リスクについて考える⑵
    根本 健一
    不動産コラム2022年05月08日

    こんにちは!

    前回に引き続き災害リスクについてです。
    今回はハザードマップについてご説明します。

    近年、台風や大雨などにより日本各地で大規模な水災害が多くなっており、不動産購入を決める条件の中に水害のリスクを加える方が増えてきています。

    そこで、2020年8月に国土交通省は『水害ハザードマップの説明の義務化』を施行しました。
    そのため不動産の売主および仲介業者は重要事項説明の時に、不動産の法律に詳しくない一般の方のために水害ハザードマップの説明が必要になりました。

    不動産の取引には売買契約前に重要事項説明を行う必要があります。
    説明するにあたり、重要事項の内容をすべて書面に記載し、宅地建物取引士の記名を押印したうえで『重要事項説明書』として買主・借主に渡さなくてはなりません。

    水害ハザードマップの説明義務化については、大きく分けて2点の内容の説明が必要になります。

    【宅地建物取引業法施行規則】

    重要事項説明の項目に『水防法』に基づいて作成された水害ハザードマップにおける契約物件の所在地を追加すること

    【宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方(ガイドライン)】

    ・水防法に基づき作成された『水害ハザードマップ』を提示し、マップ内における所在地を示すこと
    ・水害ハザードマップは、各市町村が提供する情報を印刷したもので、入手可能な最新版を使うこと
    ・ハザードマップ上に記載された避難所は、住宅の所在地と併せて説明をするのが望ましい
    ・対象物件が浸水想定区域内に該当しないと説明したとして、買主・借主側が『水害リスクのない地域である』と勘違いされないように配慮すること

    さて、不動産取引において水害ハザードマップの説明が義務化されましたが、
    その水害ハザードマップとはどういったものでしょう。

    基本的に水害ハザードマップは、以下の水害を対象にして作成されています。

    ・洪水
    ・内水
    ・高潮
    ・津波

    以下の3つの水害に関するハザードマップを総称したものが水害ハザードマップと呼ばれています。

    ・洪水ハザードマップ
    ・雨水出水(内水)ハザードマップ
    ・高潮ハザードマップ

    洪水ハザードマップ
    洪水ハザードマップとは、大雨によって河川が増水して、堤防が決壊するなどの氾濫が発生した場合に、浸水が想定される範囲と、避難場所を提示したハザードマップです。

    雨水出水(内水)ハザードマップ
    雨水出水(内水)ハザードマップとは、大雨の時に下水管や水路からの浸水が想定される範囲と、その程度を示したものです。
    雨水出水ハザードマップは『下水管などの容量オーバーによりマンホールなどから水があふれることで発生する水害』のことを示しています。

    高潮ハザードマップ
    高潮ハザードマップは、高潮により浸水が想定される範囲とその浸水の程度を示したハザードマップです。
    基本的に、高潮ハザードマップは海沿いの高潮の影響を受ける範囲にしか公表されていないので、内陸側では作成されていないことがほとんどです。

    市区町村の役所で取得できるほか、WEBでも公開されているのがほとんどです。
    横浜市では下記サイトより取得することが可能です。
    洪水ハザードマップ 横浜市 (yokohama.lg.jp)

    マップ上で浸水想定区域に指定されていなくても
    水害が起こらないことを証明するものではありませんので、
    ご注意ください。

    水害の恐れがある地域もそうでない地域も、備えあれば憂いなしです。
    いざという時のために、避難場所を知っておくなど、
    ハザードマップを参考に備えることが重要です。

  • 災害リスクについて考える⑴
    根本 健一
    不動産コラム2022年04月24日

    こんにちは。
    今回は災害リスクについてのお話です。

    日本は災害の多い国です。過去には多くの自然災害により甚大な被害が発生しました。
    不動産の購入を検討するにあたり、自然災害に強い建物なのか、災害に遭いにくい立地なのかなど、予め知ることも重要と考えます。

    まず、地震についてですが、
    建物は築年数により、新耐震基準と旧耐震基準に分別されます。
    これまで大規模地震があるたびに耐震基準は見直されており、昭和56(1981)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準が「旧耐震基準」と呼ばれ、翌日の昭和56(1981)年6月1日から適用されている基準が「新耐震基準」と呼ばれています。これらを区別する略称として、「旧耐震」「新耐震」という様に、呼び方が分けられています。

    違いを簡単にまとめると

    旧耐震基準は
    10年に一度発生すると考えられる中規模の地震動(震度5強程度)に対して、家屋が倒壊・崩壊しない
    大規模の地震動(震度6強~7程度)については規定無し

    新耐震基準は
    中規模の地震動(震度5強程度)で、家屋がほとんど損傷しない
    大規模の地震動(震度6強~7程度)で、家屋が倒壊・崩壊しない、ただし多少の損傷は許容というものです。

    ここで重要なのは昭和56年6月1日以降の建築確認日(建築確認申請が受理された日)ということです。
    建築期間を考えると昭和57年築の建物はどちらなのか微妙であり、
    役所に保管されている建築確認申請の資料などを調べる必要があります。
    おおむね昭和58年以降の建物は新耐震基準で建てられた建物といえます。

    地震に対してのリスクを重要視される方は、昭和58年(1983年)以降の建物を選ばれると良いでしょう

    ただ、新耐震基準か旧耐震基準かは価格にもかなり影響します。
    予算と相談し、建物の形状や立地を考え、旧耐震基準のマンションを購入される方も多くいらっしゃいます。
    予算とリスクを天秤にかけ、何を重要視するかをあらかじめ決めておく必要があると思います。

    次回はハザードマップについてお話します。

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