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  • マンションの管理組合とは?理事になったら何をするの?
    根本 健一
    不動産コラム2021年11月19日
    こんにちは。
    今回は、管理組合と管理組合の役員(理事)についてです。

    基本的にマンションを購入した場合、
    そのマンション1室の所有者となり、
    管理組合の一員になります。
    管理組合の設立は法律(区分所有法)で義務付けられております。


    管理組合とは

    まず、マンションは戸建てとは違い、共同住宅ですので、何もかも自分の思い通りにはできません。
    居住者同士で組織を作り、話し合いながら様々なことを決めていきます。
    その組織のことを管理組合といいます。

    「マンションの管理は管理会社がやってくれるもの」とお考えの方もいらっしゃいますが、管理会社はあくまでも管理組合から管理業務を委託されているのであって、マンションを維持管理していく当事者ではありません。当事者はあくまでも管理組合となります。

    管理組合では、
    選任された理事で構成される「理事会」が組織されます。

    理事の選び方は主に「立候補」「推薦」「持ち回り(輪番制)」のうち、いずれかの方法で選出するのが一般的です。

    まずは立候補者や推薦者が役員候補に選ばれますが、候補者が定員に満たない場合は、順番に持ち回りで役員が回ってくるのが一般的です。よって、分譲マンションを買った場合は、長く住んでいるとやりたくなくても一定周期で役員が回ってきます。


    理事会の役員に選ばれた場合は何をする?

    多くのマンションでは月に1回~数か月に1回のペースで理事会を開催し、管理会社から1ヶ月の間の管理費会計や修繕積立金会計の報告を受けます。その他、情報共有、トラブルや問題点の確認などを行います。開催頻度は管理組合によって異なります。
    そして、マンションは年に1回、全ての管理組合員を集めて総会を行います。
    総会で1年間の管理費会計や修繕積立金会計の報告を行うとともに、来期の予算案などの承認を求めます。
    管理費や修繕積立金の改定など影響が大きい議題については、理事会ではなく総会で決議をとることで正式に決定します。

    また、基本的に管理組合の役員は無償で行います。


    マンションの良し悪しは管理で決まる

    管理会社はあくまで管理の主体ではなく、管理組合から委託を受けて管理をしているだけですので、どのように管理していくのかについては、管理会社ではなく理事会で話し合って決めて管理会社に指示を出します。
    居住者にとって住みやすいマンションを維持するためには、実際に住んでいる人の代表である理事会の活動が非常に重要になります。
    モノ言う株主ではありませんが、
    管理会社に任せきりでなく、ある程度意見を言う管理組合の方が良い住環境を維持している傾向が高いです。


    管理運営に積極的に関わりましょう

    マンションを維持管理する当事者は管理組合の皆様です。
    当事者が積極的に関わり、より良い住環境を整え、資産価値の維持向上に努めましょう。

     
  • フローリング材について

    根本 健一
    不動産コラム2021年09月29日

    こんにちは!

    弊社では、リノベーション済みのマンションを多く取り扱っておりますが、中にはリフォームが必要なもの、またリフォーム済みであっても将来的にはリフォームが必要になってくることもあるかと思います。

    そこで、今回は足元の基本、フローリング材についてお話いたします。

    フローリング材は大きく2種類に分かれます。

     天然の良さを活かした無垢材

    丸太から切り出し、自然なままの状態で利用する木材のことを指します。

    天然木をそのまま使うことから、原料となる木の種類によって木目や色が異なります。

    質感や肌触りの素晴らしさ、また調湿作用があり、自然木の香りがするので空間を快適にしてくれます。

    デメリットは、水などをこぼすとシミになりやすいので、すぐにふき取るなど、お手入れが必要です。エアコンや床暖房、湿気などの影響で反ったり、収縮、膨張する可能性もあります。

    経年変化の少ない複合材

    「複合フローリング」は「合板」や「集成材」といった基材の表面に、化粧材(木や特殊シート)を張り合わせて作られます。

    近年は、無垢材の質感に近づけた製品も登場しています。

    木目や色が均等で、反りや縮みが出にくいことが複合材の大きな特長です。

    さらに、表面にキズがつきにくい水濡れに強いなどの加工を施したものや遮音性能のあるものなど、豊富なタイプがあります。 

    マンションでは、防音についての規約があることがほとんどなので、遮音性能のある複合材が適しています。

    無垢材、複合材ともいろいろなタイプがあるので、目的に合わせて設計者やリフォーム業者とよく相談しましょう。

  • 投資用マンションについて

    根本 健一
    不動産コラム2021年09月29日

    こんにちは!

    今回は、投資用マンションについてのお話です。

    まず、投資用マンションと言っても、空室であれば通常のマンション売買と変わりませんので、投資にまわさず、自己使用することも可能です。

    不動産広告に「オーナーチェンジ」と明記のあるものは、現在賃貸中であり、賃借人(借主さん)との賃貸借契約をそのまま引き継ぐのが条件の売買となります。

    当然ながら、賃借人が退去しないことには自己利用はできません。

    さて、投資用マンションを購入検討する場合ですが、あくまで投資ですので、自己の居住用のマンションを探すのとは勝手が違う・・・と思いきや、そうでもありません。

    高い利回りを目指して物件を精査し、購入検討をすると思いますが、人が居住するものになりますので、やはり利便性が良い物件を選ぶのが1番です。

    賃借人が退去した後、なるべく早く次の入居者に入居してもらいたいと当然ながら考えます。

    そうなると、最寄り駅からの距離、買い物の利便性、日当たり、眺望、共用部分の印象や設備など、自己の居住用のマンションの購入判断に通ずる部分は多くなります。

    ターミナル駅に近い場所であれば、空室のリスクは低くなりますが、

    そういった物件は利回りが低く(価格が高い)リターンが少ない傾向があります。

    利回りと空き室リスクのバランスを見極めて購入するのが、なかなか難しいところです。

    ここで、単純な利回り計算についてお話します。

    利回りは(年間収入)÷(購入価格)で求めます。

    賃料月額10万円、購入価格1500万円の場合

    (年間収入120万円)÷(購入価格1500万円)=8%

    年利8%の収益物件となります。

    多くの不動産広告は上記の利回り表記を明記しています。

    しかし、株券や国債、社債などと違い、収益物件は不動産です。

    取得時及び所有期間にも経費がかかります。

    取得時は登記費用や仲介手数料など

    所有期間のランニングとしては、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、設備のメンテナンス費用などです。

    実質の利回りを計算する際、一般的には購入価格は物件代金

    ランニングは、管理費と修繕積立金・固都税を差し引くことが多いです。

    賃料月額10万円、購入価格1500万円、管理費1万円、修繕積立金5000円、固都税年額4万円の場合

    (年間収入120万円-ランニング22万円)÷(購入価格1500万円)=6.53%

    実質は6.53%の収益物件となります。

    ついでに全ての経費を入れた場合も計算してみましょう。

    上記と同じ条件に、購入時必要経費(登記費用、仲介手数料、不動産取得税など約100万円)

    設備の交換などのメンテナンス経費(10年100万円とし、年額10万円)

    (年間収入120万円-ランニング22万円-メンテナンス10万円)÷(購入価格1500万円+諸費用100万円)=5.5%

    真の実質利回りは5.5%となります。

    広告の表記上は8%の利回りでも、実際は5.5%の利回りとなります。

    ずいぶん変わりますね!

    空き室リスクの他、経費を入れた利回りもチェックするようにしましょう。

    その他にも、賃貸の管理を業者にお願いする場合の手数料や賃貸契約をお願いする場合の手数料なども考慮する必要もあります。

    「経費経費で、あまり儲からないなぁ」なんてことも・・・

    とは言え、

    利回り物件を所有しての大家業で生計を建てるのは夢でもあります。

    弊社では、収益物件のご紹介も可能です。

    お気軽にご相談くださいませ。

    ちなみに、

    私が不動産業者に就職したばかりの20代の小僧の頃、社長から私と同僚に言われた言葉があります。

    「車が欲しいなら、まずワンルームマンションを買いなさい。

    その収益で車のローンを払うんだよ。」

  • マンション内覧時のポイント

    根本 健一
    不動産コラム2021年09月29日

    こんにちは

    今回は実際にマンションを見るときのポイントについてお話します。

    ネット上の画像や動画により、室内状況や共用部分の様子をあらかじめチェックできるようになりましたが、やはり現地を見るのが一番であり、ネットの情報ではわからない部分もあります。

    下記より、項目別にワンポイントアドバイスをお伝えいたします。

    ご参考になれば幸いです。

    立地
    現地マンションにつく前に、物件見学は始まっています。
    駅からの距離、高低差、歩道の有無、街の雰囲気、買い物はどこでできるかなど、よく注意をして現地に向かいましょう

    外観
    マンションの外観も購入判断の重要なファクターです。経年劣化によるキズ等は仕方ありませんが、落書きや故意につけたキズ等はどのような住民がいるのかの判断材料です。落書きを放置している管理会社は考えものです。

    エントランス
    さて、現地について1番初めに見るのは、マンションのエントランスです。
    第一印象として、その雰囲気が好きかどうかで判断されるのが良いと思います。清掃は行き届いているかはもちろん、オートロックや宅配ボックスなどが必要と感じる方はそこもチェックしましょう。

    エレベーター
    エレベーター内はきれいか、傷などないか
    経年劣化によるキズ等は仕方ありませんが、落書きや故意につけたキズ等がある場合は、どのような住民がいるのかの判断材料です。落書きを放置しているような管理会社はお勧めできません。

    共用廊下
    ものが置かれていないか、窓ガラスがある場合は、ヒビなどがないか
    共用部分には基本的に物は置けません。
    (管理規約で定められていたり、ポーチ部分は例外などもあります)

    玄関扉
    玄関扉は共用部分になります。
    ある程度の築年数が経っている物件で、玄関扉が交換されている場合は、修繕積立の徴収及び修繕計画が良好であると言えます。

    さて、
    これからは室内になります。

    居室内は専有部分にあたるため、どのようにリフォームをするのかは自由であり、お金をかければ、室内は新築同様に仕上がります。

    グレードもピンキリです。簡単に申し上げますと「どうにでもなる」部分ということです。

    ですので、今回は設備仕様については触れません。

    天井高
    建築基準法で居室の天井高は2100mm以上と決められています。
    マンションの天井高は2400mmが平均的であり、最近では2500mmが標準となってきました。築年数の経っている物件の場合、2300mm以上あるかどうかを基準にするがよろしいかと思います。

    採光(窓)
    物件を探す条件で、「日当たりが良い部屋」を上位条件にされる方が多くいらっしゃいます。
    全く日が当たらず、真っ暗な部屋が嫌われるのは仕方ないと思いますが、直射日光ガンガンのお部屋は夏場は暑く光熱費もかさみ考えものと思います。

    窓の大きさをチェックし、外に建物が迫っていないか、十分な採光が取れるのであれば、南向きにこだわる必要はあまりないように思います。

    ちなみにタワーマンションの一番人気の方角は、眺望の良い東向きの部屋であると聞いています。二番人気は眺望の良い北向きのようです。(良い眺望が一番優先されます)

    また、玄関扉と同じで窓枠窓サッシも共用部分になります。築年数の経っている物件で、サッシを交換されているマンションは、修繕計画が良好と判断されます。

    眺望
    バルコニーからの眺望も重要です。
    将来にわたって現在の眺望が維持できるのかどうもチェックしましょう。

    マンション内覧の際は、立ったままでの眺望をチェックすることが多いと思いますが、リビングでは、ソファーに座った目線、床に座る場合はその目線もチェックしましょう。

    電波
    携帯電話の電波状況もしっかりチェックしましょう。

    騒音やにおい
    音やにおいは、かなり個人差がある判断材料です。
    慣れることも多い条件ですが、大丈夫かどうか集中してチェックしましょう。

    以上のように述べてまいりましたが、

    1番大切なのは、直感であると思います。

    ご自身で感じる心地よさ、それを尊重するのが1番です。

    ご予算等の範囲はあると思いますが、お客様の1番に巡り合うために、精一杯お手伝いをさせていただきますので、ぜひグッドプロパティまで、お問合せください。

  • 業界用語(不動産)

    根本 健一
    不動産コラム2021年09月29日

    こんにちは!

    今回は、住宅を取得するにあたって、なんのプラスにもなりませんが、不動産業界用語についてのお遊びコラムです。

    業界用語はどの業界にも存在はすると思いますが、不動産業界も例外ではありません。

    むしろ多いようにも感じております。

    私も不動産業界に飛び込みはじめの2,3か月は理解できず、頭の中はハテナマークのまま適当に話を合わせていたような記憶があります。

    今回は、頻繁に使われる業界では一般的な用語をいくつかご紹介します。

    片手
    売主側と買主側の別々に不動産会社があり、それぞれが仲介手数料を得ること。
    片側の手数料ということです。

    一般的に不動産取引では、売主さんと買主さんそれぞれに仲介手数料が発生します。

    両手
    売主さんと買主さんをつなぐ不動産業者が1社であり、どちらからも仲介手数料を得ること。
    両側の手数料ということです。

    AD
    広告費の略です。
    主に賃貸業界で使われます。成約した場合、広告費を出すから、お客様の紹介をお願いしますということです。

    指値
    値引き交渉のこと。
    指値を入れる(値引き交渉をする)
    指値がきく(値引きができる)
    のような使い方をします。

    エンド
    一般の住宅を探しているお客様のこと。
    世に流通している価格帯をエンド価格(エンド値)ともいいます。

    しきえん
    敷地延長の略です。
    土地の形状で、間口が2~3Mと狭く、奥で宅地が広がっている路地状敷地のことです。
    「しきえんの土地」などと使います。
    しきえんの土地は一般的に成形地より安い傾向があります。

    次からは略語です。

    重説、売契
    重要事項説明書、売買契約書

    建確、建済
    建築確認通知書、検査済証

    物調
    物件調査

    物確
    物件確認

    不動産業界では、その物件があるのかどうかの電話が業者間で頻繁に行われています。

    仲介「確認お願いします。〇〇マンション、2980万円です。」
    売主及び元付業者「はい、ございます」
    仲介「ご紹介させていただきます」

    上記のやり取りが、毎日数万件?行われているかと思います。

    その他にも、たくさんの用語が当たり前のように毎日使われています。

    ご興味ある方、ご紹介しますので不動産業界いかがですか?

    最後に、ちょっと抵抗があるかも。。。

    ちんけい
    賃貸借契約書w

  • フラット35ってなにがいいの?(住宅ローンをあきらめない!)

    根本 健一
    不動産コラム2021年09月29日

    こんにちは!

    不動産を購入するには住宅ローンを利用するのが一般的です。

    借入先は、都市銀行、地方銀行、信用金庫など様々ですが、CMでもよく見かける、「フラット35」を利用される方も多くいらっしゃいます。

    さて、このフラット35は、ほかの金融機関と何が違い、何が良いのでしょうか

    また、デメリットはあるのかを今回お話します。

    まず、フラット35とは商品名であり、審査、融資を行うのは「住宅金融支援機構」というところになります。

    ウィキペディアでは「住宅ローンについては、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供できるよう、資金の融通を支援る。」とあります。

    取次など窓口業務は、一般の金融機関になり、弊社ではARUHIと提携をしております。

    フラット35の最大の魅力は

    ずーーっと固定金利で、返済金額が変わらないということです。

    変動金利で借り入れの場合は、景気が良くなったりすると金利が上がり、返済金額が変わる可能性があります。

    その点、フラット35での借り入れの場合、ずっと変わりませんので、世の中の動向や金利変動を気にすることは一切ありません。

    リスクを避けるため、固定金利は変動金利に比べ、高く設定されています。

    現在の金利水準は史上最低と言われており、ここ数年は低く推移しています。

    ARUHIの資料によるフラット35の金利推移

    上記はARUHIの資料ですが、現在のフラット35の金利は1.33%です。

    (借入期間21年以上:2021年7月時点)

    もちろん、変動金利であれば、0.5%を切るところもありますので、低金利のみを追うのであれば、変動金利に歩があり、このまま低金利が続くのであれば、返済総額は変動金利のほうが少なくなります。

    そして、以前は、団体信用生命保険(団信)と金利は別に考え、団信の加入義務はありませんでしたが、2018年より団信の加入が一本化されています。

    上記のグラフの右側が2重になっているのは、そのためです。

    また、フラット35にはフラット35Sという商品もあります。

    簡単に言いますと、優れた物件は金利優遇をしますよ!という商品です。

    (長期優良住宅など、省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得される場合に、借入金利を一定期間引き下げる制度です)

    具体的には、借入当初の5年か10年間金利が0.25%優遇されます。

    優遇期間の違いは、その住宅がどれくらい優良かで変わります。

    弊社でご紹介するリノベーション物件の場合、優遇期間5年の物件がほとんどになります。

    優遇をとるために具体的な施工としては、バリアフリー性の高さを証明するため、浴室に手すりの設置し、Sの適合を取得することが多いです。

    さて、ここからはあまり大きな声では言えませんが、

    なぜ、フラット35が流行るのか、利用する人が多いのかというところです。

    それは断然、「審査が通りやすい」からです。

    (あまいとは言いません)

    まず、金融機関の融資の審査は保証会社によって行われますが、実際の金利とは違う審査金利というものがあり、その審査金利をもとに審査を行います。

    フラット35の審査は、その審査金利がほかの金融機関に比べ低いのです。

    例として、年収400万円の方が35年のローンを組む場合

    某みどりの都市銀行ですと、借入できるのは約2600万円、フラット35の場合は、約3900万円の借り入れが可能です。

    その差は1300万円!検討物件によっては、お部屋が1~2部屋増えますね。

    まぁご利用は計画的に…なので、借入は慎重にです。

    また、勤続年数や雇用形態にも緩さを感じることが多くあります。

    自営業の方は、フラット1択といわれるほど、重宝されています。

    今回は、結構ラフに申し上げましたが、要は、ご自身のみで判断せず

    「住宅ローンは、我々プロにお任せいただき、住宅取得をあきらめないでください!」

    です。

    尚、フラット35の利用には、耐震性や管理状況が基準を満たしているかどうかの「適合証明書」の取得が必須となります。

    フラット35が使える物件オンリーのご紹介も可能ですので、

    お気軽にお問い合わせください。

  • 団地型区分マンション

    根本 健一
    不動産コラム2021年09月28日

    こんにちは!

    今回は団地のススメについてのお話です。

    横浜市内には、たくさんの団地があります。

    最近は若い世帯の方が団地を好んで購入されることも多く、大変魅力的な物件として見直されています。

    団地とは、住宅公団や住宅供給公社などが分譲した物件であり、ほとんどが昭和40年代築のエレベーターなしの5階建てです。

    毎日の階段利用が大変ですので、4階5階の物件は一般的に人気はありません。

    築年数も古いため、リフォームされていても窓枠やサッシ・玄関扉が交換されていない場合は、その部分の古さが浮くこともしばしば…

    などの理由からバーゲンプライスで売り出されることも多くあります。

    販売価格が低いということは、逆を返せば、下落のリスクがグッと低くなるということで収益物件として購入される方も多くいらっしゃいます。

    よろしくない点を先に申し上げましたが、以下からが団地の魅力点です。

    まず、団地の最大の魅力は何と言っても、広大な敷地のなかにゆとりをもって建てられているということです。

    お隣の棟との間には通路が設けられているため、陽が入らない部屋というのはまずありません。

    規則正しく並んだ建物は一体感があり、シンプルに美しく感じます。

    ショッピングセンターや診療所、公共施設などを敷地内に抱えた、一つの「街」としての機能をもった団地も多く、生活環境も良好です。

    無駄をばっさり切り落とした素朴でシンプルなデザインも、今となっては洗練されたデザインに感じられます。

    敷地内には公園も多く配置され、子供たちの遊ぶ楽しそうな光景や、居住者の方々の楽しくお話をする光景もよく見られます。

    基本的に車と歩行者の動線が重ならないよう設計されておりますので、子供たちも安心して遊ぶことができます。

    また、夏祭りや餅つき大会など、イベントも開催されることもあり、古き良き楽しいコミュニティも魅力の一つと言えると思います。

    横浜マンションナビでは、数多くの団地も取り扱っております。

    団地限定のご提案も喜んでお引き受けいたしますので、お気軽にご相談ください。

  • 住宅資金贈与特例の活用

    根本 健一
    不動産コラム2021年09月28日

    こんにちは、今回は、贈与税のお話です。

    まず、贈与税は1年に110万円の基礎控除が使えます。このため、毎年110万円以下の贈与を受けたときは申告義務がありません。

    基本、年間110万円超の贈与には贈与税がかかることになります。

    下記は一般贈与財産用の速算表です。

     例えば、兄弟間の贈与、夫婦間の贈与、親から子への贈与で子が未成年者の場合など

    基礎控除後の課税価格 200万円
    以下
    300万円
    以下
    400万円
    以下
    600万円
    以下
    1,000万円
    以下
    1,500万円
    以下
    3,000万円
    以下
    3,000万円
    税 率 10% 15% 20% 30% 40% 45% 50% 55%
    控除額 10万円 25万円 65万円 125万円 175万円 250万円 400万円

    上記にあてはめますと、年間120万円贈与した場合の贈与税は1万円となります。

    さて、税金には様々な特例がありますが、

    不動産の購入資金の贈与を受ける場合にもお得な特例があります。

    表題の通りの「住宅資金贈与特例」というもので、

    マイホームの購入、建築、同時に取得する敷地、増改築などのための資金贈与に利用することができ、非課税枠は一般住宅で1000万円、高品質住宅(一定の省エネ性、耐震性、バリアフリー性のいずれか一つを備えた住宅)は1500万円の控除が利用できます。

    通常相続開始前3年以内に受けた贈与財産は相続税の課税対象となりますが、この特例は除外され大変有利です。また、次の2つの特例のいずれかと併用できます。

    ①暦年課税(毎年の贈与税の基礎控除110万円)との併用

    ②相続時精算課税制度との併用

    適用のポイント(条件)は下記の通りです。

    ①直系尊属(親や祖父母などで年齢制限なし)から直系卑属(その年の1月1日現在で20歳以上の子や孫など)への贈与。

    ②子などの所得は2000万円以下

    つまり、一般住宅を購入の場合で1110万円までの資金援助は贈与税がかかりません。

    資金の援助とはなんとも羨ましいお話ですが、賢く節税したいものですね。

    様々な税金の問題に関しましても、随時質問を受け付けております。

    複雑なケースの場合でも、

    提携の税理士がおりますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。

  • 住宅ローン減税制度

    根本 健一
    不動産コラム2021年09月28日

    住宅ローン減税(住宅ローン控除)について

    住宅を購入するにあたっては様々な経費がかかりますが、購入後のランニングコストもなるべく抑えたいところであると思います。

    住宅ローンを利用した場合、住宅ローン減税という制度があり、こちらを利用することにより税金の優遇が受けられ、お得に物件を取得することができます。

    ザックリの説明ですと、

    住宅ローンの年末の残高の1%分、所得税が安くなります。

    (住宅ローン金利は現在1%未満が多いので、借りたほうが儲かる!?)

    所得税で控除しきれない場合は、住民税も安くなります。

    控除期間は13年です。(控除上限480万円)

    安くなります。と書きましたが、厳密には所得税、住民税は通常通り課税され、後ほど減税分が還付されるというのが正しいです。
    手続きとしては、住宅を取得した翌年の確定申告が必要になりますが、会社員の場合、翌年からは確定申告の必要はありません。

    住宅ローン控除を利用するには、下記の要件があります。

    ①自ら居住すること

    ②床面積が50m2以上(一部、40m2以上)であること

    ③中古住宅の場合、耐震性能を有していること

    ②の面積要件ですが、令和4年の12月31日までの入居であれば床面積40㎡以上が対象となります。

    床面積は壁芯面積ではなく登記簿の面積(登記簿面積のほうがせまい)となりますので、注意が必要です。

    ③の耐震性能については、築25年以内のマンションであればこの要件を満たします。

    築25年以上の場合は、耐震基準適合証明書の取得や既存住宅瑕疵保険の加入による証明が一般的です。

    国交省のHPのモデルケース

    夫妻子供2人の家族構成
    夫675万円、妻344万円の収入
    住宅価格5000万円(借入は4250万円)
    住宅ローンの金利は2%
    元利均等返済、返済期間は35%

    上記の場合、控除金額は13年間で456万円となります。

    家族構成、ご収入の状況により、個人差はありますが、大変お得な制度です。

    ローン控除が利用できる物件を中心に探されてみてはいかがでしょうか

  • 瑕疵保険について

    根本 健一
    不動産コラム2021年09月28日

    あまり聞きなれない言葉とは思いますが、瑕疵担保かしたんぽという言葉はご存知でしょうか?

    瑕疵とは欠陥のことであり、担保とはその欠陥を補修したり、その損害を賠償したりすることです。

    つまり、住宅に欠陥があった場合は、売主が直したり弁償したりしますよ。ということです。

    新築住宅については10年間、中古住宅については2年間の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。

    何でもかんでも保証するわけではなく、建物の構造上瑕疵があると強度が弱くなってしまうことが考えられる部分と防水をしないと雨水がしみ込んでしまう部分(主要構造部)です。

    マンションであれば、主に給水管や排水管などです。

    そして、その瑕疵について売主様の保証のみではなく、保険会社が保証するものが

    瑕疵保険です。

    平成21年10月より瑕疵担保責任履行法が施行され、新築住宅については瑕疵保険の加入が義務付けられました。

    売主である不動産業者が倒産してしまった場合、責任を負う業者がいない状態になるのを避けるためのものです。

    中古住宅については、義務とはなっておりませんが、既存住宅瑕疵保険という瑕疵保険の加入により、保証のほかにも大きなメリットがございます。

    築後25年を経過した物件を購入した場合、住宅ローン控除等の税制優遇が利用できません。

    しかし、既存住宅瑕疵保険に加入した物件を購入した場合は、住宅ローン控除の利用できるほか、不動産取得税の減税、購入時の登記費用の減税が利用できます。

    物件を取得する際の自己資金を抑えることが可能となり、大きなメリットとなります。

    瑕疵保険は基本的に売主である不動産業者が加入しますが、

    個人間売買の際は、瑕疵担保責任や瑕疵保険に加入していない場合がほとんどです。

    そこで弊社では、既存住宅瑕疵保険(仲介事業者型)に加入しており、売主様が個人の方の場合でも、弊社が被保険者となり、瑕疵保険に加入した売買が可能です。

    買主様はもちろん、売主様、皆様に安心できる取引を心がけております。

    瑕疵保険やローン減税、その他の減税など、お気軽にご相談ください。

  • すまい給付金って何?
    朝比奈 秀二
    不動産コラム2021年09月28日

    当サイトの物件ページでも『すまい給付金対象』と書かれている事もあるかと思います。
    このすまい給付金とは何か?何が得で、どう言った物件が対象になるのかを説明します。

    すまい給付金とは、消費税率8%または10%が適用されるマイホーム取得者に、消費税率アップによる負担増を軽減するために現金を給付する制度です。

    (すまい給付金で給付される現金は、所得税が非課税扱いになります)
    また、住宅ローンを利用せず現金で取得した場合も、一定要件を満たすと給付されます。
    新築住宅だけでなく、中古住宅にも適用になります。

    住宅ローン利用者の給付額(消費税10%)

    年収に応じて給付される金額が変わります

    年収の目安 給付基礎額
    450万円以下 50万円
    450万円超525万円以下 40万円
    525万円超600万円以下 30万円
    600万円超675万円以下 20万円
    675万円超775万円以下 10万円

    中古マンションの場合の適用要件

    住宅ローン利用の場合
    ■売主が宅地建物取引業者であること
    ■自ら居住する住宅であること
    ■床面積が50㎡以上である住宅
    ■売買時等の検査により品質が確認された次の住宅
    ①既存住宅売買瑕疵保険に加入
    ②既存住宅性能表示制度を利用(耐震等級1以上に限る)
    ③建設後10年以内で、新築時に住宅瑕疵担保責任保険に加入または建設住宅性能表示制度を利用

    現金取得者の追加要件(上記要件に加えて)
    ■50歳以上(住宅を引渡された年の12月31日現在)
    ■年収の目安が650万円以下

    当サイトでご紹介しているマンションなどで、すまい給付金対象となっているものは、上記条件の①既存住宅売買瑕疵保険に加入を適用しているものがほとんどです。
    売主様のほうで加入して頂いている場合もあれば、買主様が希望する場合のみ買主様の費用負担で、既存住宅売買瑕疵保険に加入するといったケースもあります。(例えば加入費用を払っても、給付金が加入費用以上の金額がもらえるなら得という感じです)

    ただ、既存住宅売買瑕疵保険に加入出来る物件条件と言うのも出てきますので、どのような物件でも良いわけではありません。そのため、利用可能物件には『すまい給付金対象』と記載されています。

  • R1住宅について

    根本 健一
    不動産コラム2021年09月28日

    こんにちは、

    今回は、R1住宅についてお話します。

    R1住宅はリノベーション推進協議会が指定する検査に合格した物件のみが名乗ることができます。

    一言でいうと「ちゃんとした住宅」です。

    わたしたち、リノベーション協議会は、
    誰もが安心してリノベーション住宅を選べるように、
    既存住宅がきちんと流通する世の中にして
    いきたいと考えています。(HP抜粋)

    というように、

    かっこいいから、聞こえがいいからと安易に
    「リノベーション」を名乗る物件が乱発されたり、
    不明確なリフォーム契約でトラブルが起きていたり、
    住んでから不具合が発覚したり・・・

    がないように厳しくチェックしている物件ということです。

    リノベーション推進協議会は、平成21年に設立、リノベーションにかかわるあらゆる事業者が横断的に集まった団体です。

    R1住宅の認定をとるためには下記の基準があります。

    ★重要インフラ13項目

    給水管・排水管・給湯管・ガス配管・電気配線・分電盤・火報設備・下地組(床・壁・天井)・浴室防水の13項目に関し、検査基準を設定しています。(HP抜粋)

    ★適合状況報告書

    リノベーションに関わった会社の内容や重要インフラに関する適合状況、新規・既存の明示、不具合があった際の相談窓口などを明記された適合状況報告書の発行を必須としています。(HP抜粋)

    ★2年以上の保証を義務

    重要インフラ13項目に関し、新規・既存に関わらず、2年以上の保証を付帯(アフターサービス保証書の発行)することを義務としています。(HP抜粋)

    ★協議会のサーバーに保管

    以下の書類を住宅履歴に保管することを義務としています。
    (1)平面図(2)仕上げ表
    更新した場合:
    (3)配管図(4)配電図(5)設備位置図
    消費者は、IDとパスワードで協議会のホームページからいつでも住宅履歴を確認することができます。(HP抜粋)

    というように、購入者にとっては、かなり安心できる物件ではないでしょうか。

    購入の一つの判断材料として、黄色い丸のRのマークを気になさってみてはいかがでしょう。

    弊社ではR1住宅をはじめ、高品質なリノベーション物件を多数取り扱っております。

    R1の認定がない場合でも、良質な物件はたくさんございますので、合わせてご紹介させていただきます。

  • マンションの購入に必要な費用

    根本 健一
    不動産コラム2021年09月28日

    こんにちは、

    今回は不動産購入の際にかかる費用について簡単に説明します。

    まずは、物件そのものの本体価格です。いわゆるご予算であり、その価格をもとに月々の支払いの計算等を行います。

    しかし、不動産の購入には諸費用といわれるその他の費用が必要となります。

    具体的金額は、物件価格の約7%~8%が目安となります。

    ①仲介手数料

    物件価格のおよそ3%の仲介手数料がご成約時にかかります。

    3000万円の物件価格の場合、約105万円の仲介手数料を支払う必要があります。

    ②登記費用

    物件を取得すると同時に、法務局に登記を申請する必要があり、登記手続きは司法書士が担当します。

    半分以上が登録免許税という税金になりますが、3000万円の物件の場合で住宅ローンも3000万円を組む場合は、約30万円~40万円の費用がかかります。

    ③住宅ローンの費用(事務手数料等

    住宅ローンを組むにあたっても、ローン保証料(物件価格の約2.2%)、事務手数料などがかかります。

    3000万円の物件価格で考えると、約70万円です。

    ④火災保険料

    広さ、保証の厚さにもよりますが、5万円~10万円が多いようです。

    ⑤印紙代

    売買契約書に貼付する印紙、住宅ローンの金銭消費貸借契約書に貼付する印紙、約3万円がかかります。

    ⑥固定資産税や管理費等の精算金

    固定資産税、都市計画税、管理費や修繕積立金を売主と買主とで現金精算をする必要があります。お引き渡しの時期により前後しますが、約5万円~10万円がかかります。

    購入する住宅の評価額や、築年数などにより軽減もあるため、一概には言えませんが、上記を合計すると物件価格の約7%~8%(物件価格が3000万円の場合・210万円~240万円)となります。

    また、購入から約半年を目安に不動産取得税というものが課税される場合があります。

    課税は1度きりですが、30万円前後になる場合がありますので、資金がショートしないように注意が必要です。

    弊社では、個々の住宅によっての軽減や、課税されないケースなど、細かくご説明ご案内いたしますので、お気軽にお問い合わせください。

    諸費用ローンもご案内可能ですので、自己資金が少ない場合でも、一度ご相談くださいませ。

  • 仲介手数料っていくらかかるの?

    朝比奈 秀二
    不動産コラム2021年09月28日

    不動産を売買する際には仲介手数料が掛かります。
    賃貸の場合も必要なのですが、賃貸の場合は家賃の1か月分と分かりやすいです。
    しかし、売買の場合はちょっと複雑なので説明します。

    売買の場合は物件価格で仲介手数料金額が変わる

    物件価格が200万円以下(税抜き)の場合は物件価格(税抜き)の5%+消費税が仲介手数料になります。

    物件価格が200万円超え400万円以下(税抜き)の場合は、物件価格(税抜き)の4%+2万円と消費税になります

    そして物件価格が400万円を超える場合は、物件価格(税抜き)の3%+6万円と消費税が仲介手数料になります

    例えば、2000万円(税抜き)の物件を購入する場合、3%の60万円に6万円を足して66万円、これに消費税10%が追加されるので726000円が仲介手数料となります。

    仲介手数料無料の物件とは?

    仲介手数料無料と言う広告を見る事もあるかと思います
    なぜ無料なのか?

    宅建業者は1つの取引で受け取れる報酬額が決められています。
    手数料の売主様分と買主様分、つまり前述した手数料の2倍が上限となります。
    先程の2000万円物件の例で言えば、買主様から726000円を頂くわけですが、売主様からも726000円を頂く事が出来ます。
    通常は、売主様側の宅建業者が売主様からの仲介手数料を頂き、買主様側の宅建業者が買主様からの仲介手数料を頂戴します。
    しかし、売主様が建売業者などの不動産会社の場合、買主様側の業者が売主様からも手数料を頂く事が出来ます。
    そして中には早く売りたい為に手数料を6%出すと言ってくれる売主業者さんもいます。
    売主側から6%頂いた場合でも、取引全体で受け取れる報酬上限額は決められていますので、買主様から頂く仲介手数料は少なくなります。

    つまり仲介手数料無料の物件とは、売主様が取引にかかる仲介手数料を全て出してくれている為、買主様の仲介手数料が無料になると言う事です。

    中には、こう言った物件を専門に取扱って、会社自体が仲介手数料無料と広告をしている仲介業者もあります。
    しかし、仲介手数料としては報酬上限が決められている為、仲介手数料無料としておいて、ローン代行手数料など他の名目で費用が掛かる会社もあるので注意が必要です。

    仲介手数料無料が必ずしも得とは限らない

    確かに仲介手数料無料と言うのは魅力ですが、必ずしも得だとは言えない部分もあります。

    まず一番は物件が限られてしまう事です。
    売主様側から手数料が出ない物件は紹介してもらえないので、本当に自分にピッタリ合う物件を見逃してしまう事もあります。

    仲介手数料は何故必要か?

    昔は、物件を探そうと思ったら不動産会社に行かなければ行けませんでした。
    今ではインターネットを使って自分で物件を探す事が出来ます。
    仲介業者の存在意義が薄れているのではないかと言う意見もありますが、現在も不動産会社でなければ紹介してもらえない物件は多いです。
    インターネットなどで探せる物件は、売主様が広告を了承している物件のみとなりますので、流通している物件の一部だけなのです。

    また、物件の内覧も基本的には不動産会社の人と一緒でなければ出来ません。

    不動産の売買においては、色々と面倒な手続きも多いです。
    書類取得の為に何度も役所に行ったり、ローン手続きの代行など、それら諸々を全て任してしまえるのも仲介手数料を支払うからです。

  • 取引態様について

    朝比奈 秀二
    不動産コラム2021年09月28日

    不動産会社のホームページや、アットホームなどの不動産ポータルサイトで物件を探す時に取引態様とりひきたいようと言う言葉を見た事があるかと思います
    これは、広告を出している不動産会社がその物件に対してどのように関わっているかと言う事ですが、それについて説明します

    売主

    売主と書かれている場合は、広告を出している不動産会社がその物件の売主となります
    不動産会社は、売主と買主を繋げて仲介手数料を頂きますが、自社で保有している物件を直接販売する事もあります
    売主の物件を購入する場合は、仲介手数料が掛からないと言ったメリットがあります
    しかし、仲介の場合は手数料を頂くと言うサービス業の為、営業マンはお客様の為に色々と一生懸命に動いてくれますが、売主物件の営業マンの場合、商品を販売するだけですので、会社にもよりますが仲介の営業マンと比べるとサービスが悪い、営業マンのレベルが低いと言った事もあります
    また、仲介の場合はお客様に一番良い物件をご紹介しようと考えますが、売主の営業マンの場合、自社の物件だけを売ろうとして来る事があるので注意も必要です

    代理(販売代理)

    代理と書かれている場合は、広告を出している不動産会社がその物件の売主から販売を委託されているケースです
    建売業者やデベロッパーなどが、商品(不動産物件)を造って子会社などの販売会社が代理として販売するなどのケースです
    新築マンションなどは販売代理で販売される物件が多いです
    仲介手数料が掛からない場合もありますが、掛かる場合もあります

    仲介

    仲介とは、売主から販売の依頼を受けているケースと、売主から依頼を受けた不動産会社が不動産業者間の流通システムを使って物件を公開し、その公開されている物件を不動産会社が紹介するケースがあります
    実際に購入する際に、売主から直接依頼を受けている会社かどうかと言う事で、何か変わるかと言うと何もかわりません
    不動産業者流通システムに登録されている物件であれば、どこの不動産会社でも販売する事が出来ますので、どうせ仲介手数料を支払うのであれば一生懸命やってくれる会社・営業マンから購入するのが良いでしょう
    こちらではその種類と特徴を説明します
    まずは、売主から販売の依頼を受けているケースからご紹介します
    媒介ばいかい と言われますが種類が3つありますので、それらを説明します

    専属専任媒介

    専属専任媒介とは、依頼を受けた不動産会社が専属的に販売を行うケースです
    不動産会社の流通システムに公開する事が義務付けられます
    専属専任は売主様が自分で買主さんを見つけてきて販売する事もできません
    広告の取引態様欄が専属専任になっていた場合、その不動産会社は売主様とよほどの信頼関係があると見てよいでしょう

    専任媒介

    専任媒介とは、先ほどの専属専任から専属が消えた形です
    売主様は自分で買主を見つけてきて販売する事は出来ますが、他の不動産会社に同時に売却を依頼する事はできません
    これは、不動産を売却する時の話になりますが、1つの不動産会社に専任でお願いするか、複数の不動産会社にお願いするかと言う事があり、こちらの場合、1つの不動産会社にお願いしているケースです
    こちらも不動産会社の流通システムに公開する事が義務付けられています

    媒介(一般媒介)

    売主様から売却の依頼を受けますが、売主さんは何か所でも多数の不動産会社に依頼する事が出来る形です

    売主様から直接依頼を受けていないケース

    広告に仲介とだけ書かれている場合は、媒介を受けている場合と売主様から直接依頼を受けていないケースと両方が入っています
    売主様から直接売却を依頼されていないケースとは、前述しました媒介を受けた業者や、売主の業者などが不動産業者間の流通システムに登録した物件を販売するケースです
    媒介を受けている業者は、他の不動産会社が買主様を見つけてきても、売主さんからの仲介手数料は受け取れます
    その為、交渉の際など売主さん側の立場になってしまう事もありますが、売主様から依頼を受けていない業者の場合、買主様からの手数料で働きますので、買主様の為に一生懸命働いてくれます
    (あくまで一般論なので、媒介を受けている業者さんでも買主様の為に一生懸命やってくれる業者さんもあります)

  • 管理費・修繕積立金って何に使われてるの?

    朝比奈 秀二
    不動産コラム2021年09月28日

    マンションを購入した場合、毎月かかるランニングコストに『管理費』『修繕積立金』があります。
    これらが何に使われているのかをご説明します。

    管理費は、字の通り管理に使う費用です。
    管理人さんがいるマンションでは、管理人さんのお給料がかかります。大抵は管理会社に管理費として支払い、管理会社から管理人さんが派遣されて来る形です。管理人さんがいるマンションでは、毎日共有部分の掃除などをしてくれていますがそう言った費用です。
    自主管理のマンションなどで管理人さんが居ない所は、共有部分の清掃は当番制など自分達で行わなければいけません。
    また、エレベーターのあるマンションではエレベーターのメンテナンス維持費も管理費からまかなわれています。エレベーターの無いマンションの方が管理費が安いのはこれが原因です。
    あとは共有部分の電気代や水道代なども管理費から支出されています。
    その為、共有施設の充実したマンション(プールやトレーニングジムなどが付いているマンション)では管理費は高くなります。
    分譲マンションでは、年に1回程度総会が行われ管理費の使い道などが報告されますので気になる方は出席してみると良いでしょう。

    次に修繕積立金ですが、これは外壁の塗り替えや配管の老朽化などに備え蓄えておくものです。
    マンションの場合、建物全体の修繕は管理組合が行いますがその費用を全世帯で積み立てます。
    戸建ての場合は屋根の修繕、外壁の塗り替えなど必要となった時に自分で支出しますが、その代わりに毎月積み立てておくと言った具合です。
    修繕積立金は世帯数が多いマンションほど1世帯あたりの負担は小さくなります。
    修繕計画などは管理組合や管理会社で決めるのですが、これについても総会で報告されます。

    時々、総戸数が少ないのに修繕積立金が安いマンションもあります。
    そう言ったマンションでは、あまり修繕にお金を掛けていないケースが多いです。
    外観や共有部分はあまり気にしないので、修繕積立金は安い方が良いと言われるお客様もいらっしゃいます。
    購入される方の考え方次第ですが、将来的にしっかりと修繕をと考えるのであれば、ある程度の修繕積立金は必要でしょう。
    また購入する時には、これまでどのような修繕を行っているのか?現在、修繕積立金がどの程度積立られているのかを気にしてみても良いと思います。

    管理費・修繕積立金は、金額だけでなく管理体制がどうなっているのか、修繕計画がどうかなどもみてみないと、購入してから失敗したと言う事になりかねません。

  • 不動産は購入と賃貸どっちが良いの?

    朝比奈 秀二
    不動産コラム2021年09月28日

    持家か賃貸、どちらが良いかと言う話はFPの方や専門家が色々と書かれていますが、どちらが良いと言う結論はありません。

    個人のライフスタイルに合わせて良いほうを選ぶかと思いますが、それぞれのメリット・デメッリトなどをご説明します。

    まず、持家派の方の意見としては
    『賃貸だと何十年家賃を払っても自分の資産にならない』
    と言うのが多く言われます。
    確かに毎月家賃を支払うのであれば、家賃の代わりに住宅ローンを組んで支払いを行った方が、不動産と言う資産を取得出来るので得だと言う考えです。

    では、賃貸派の方の意見としては
    『転勤が多く1か所に住み続けられるとは限らない』
    『持家にしても子供が将来そこに住むかわからない』
    『気分を変える為に引越しをする』
    などの意見が多いです。
    マイホームを購入してしまってから転勤になった場合、単身赴任するか、マイホームを売却、銀行等の承認が得られれば人に貸すと言った選択になります。
    それらが煩わしいから最初から賃貸で良いと言うのも一つの考え方です。

    購入と賃貸について、単純に金銭的な部分で考えてみます。
    例えば3000万円でマイホームを購入。
    30年後住宅ローンも支払い終わり、1500万円で売却したとします。
    その場合、賃貸と比較すると30年間の家賃総額が1500万円より多いか少ないかが、単純な比較です。
    仮に同じような広さを賃貸して月10万円の家賃だとすると、年間120万円、30年間で3600万円の家賃を支払う事になります。(この他に、更新料や引っ越す度に必要となる敷金・礼金も必要)
    1500万円で売れたらと言う仮定なので、売却価格がもっと安い場合もありますし、購入後何年後に売却するか、売却時に住宅ローンがどれくらい残っているかによっても結果は変わりますが、単純な金銭的な部分だけを見ると購入のほうに分があるようです。
    また、最近は銀行も諸費用ローンを組んでくれますので、昔のように頭金が相当額ないとマイホームを購入が出来ないと言う訳では無くて、購入のハードルも下がっています。

    しかし、一概に購入が得だと言えない部分は、入居後にかかる費用です。
    賃貸であれば、設備などが壊れたり、水漏れしたりなどは大家さんが修理してくれますが、購入したマイホームであればそれらは自費で治さなければなりません。
    またマイホームの場合、毎年固定資産税と言う税金がかかります。

    前述しましたが、マイホームを購入後転勤などで引っ越さなければならなくなったらどうするか?
    単身赴任となれば、住宅ローンと赴任先の家賃の2重払いが生じます。
    売却しようとした時に、住宅ローンの残額以上で売れる保証もありません。
    マイホームは人に貸すと言う事を考えた場合、住宅ローンを組んでいる銀行の承認を得なければなりません。

    次に内装などの自由度に関してですが、これは圧倒的に購入の方が良いです。
    マイホームは自分の所有物ですから、室内をどうするかなどは好きに出来ます。
    戸建てなどの場合は外観も自由に出来ますが、あまり奇抜な色などの外観は、近所から色々言われる可能性もあります。(楳図かずおさんの自宅が問題になった件は、楳図さん側が勝訴していますが裁判にまでなっています)
    賃貸の場合、クロスを張り替えるのも大家さんの承諾が必要な場合もありますので、自分の好きな内装にしたい場合は購入を選んだ方が良いです。

    購入か賃貸がで悩まれている方も多いかと思いますが、ご相談頂ければお客様のライフスタイルに合わせてご提案させて頂きます。

  • 旧耐震・新耐震って何のこと?

    朝比奈 秀二
    不動産コラム2021年09月28日

    よく『旧耐震きゅうたいしん』とか『新耐震しんたいしん>』と言う言葉を聞いた事があるかと思います。

    これは、耐震基準の事なのですが何が違うのかを説明致します。

    まず、耐震基準と言うのは建物を建てる際にどれくらいの地震が起きても倒壊しないかと言う基準の事なのですが、これが建築基準法と言う法律で明記されたのは1950年(昭和25年)です。

    1923年の関東大震災を受けて、よく1924年に市街地建築物法施行規則改正が行われました。その後法整備が整えられ1950年の建築基準法に至っています。

    この1950年に決められた耐震基準が『旧耐震』です。
    つまり旧耐震は、関東大震災クラスの地震が来ても倒れない建物でなければいけないと決め、マンションなど建物の設計の際に構造をチェックするものです。

    しかしその後、マンションなど建物の階数が高くなった事や、三陸沖北部地震や宮城県沖地震などの大きな震災があり、耐震基準が見直される事になりました。

    そして、1981年(昭和56年)に建築基準法施行令改正(新耐震基準)が導入されました。

    旧耐震か新耐震かの境は、建築確認の申請日が1981年(昭和56年)の6月1日以降が新耐震となります。
    マンションの竣工が1982年(昭和57年)だとしても、建築確認が1981年(昭和56年)の6月1日より前に出されていれば旧耐震となります。

    ここまで説明させて頂きましたが、旧耐震のマンションがダメと言うわけではありません。
    現在販売されている中古マンションにも旧耐震のものが沢山あります。

    旧耐震とは言え、『関東大震災クラスの地震が来ても倒壊しない』と言う基準なので現実的に旧耐震だから地震が来たらすぐ倒れると言う事は考えにくいです。
    また、旧耐震と言う事は築年数が古い為、好立地のマンションが安く購入出来るなどのメリットもあります。

    そして新耐震には住宅ローン控除が受けられたり、フラット35が使えるなどメリットもあります。(旧耐震でも条件次第でフラット35の利用は可能)

    マンションを選ぶ際に耐震基準は一つの判断材料にはなるかと思いますが、立地や価格と比べると、絶対条件にしている方は少ないのではないでしょうか。

2000万円以下
2000万円以下の中古マンション
駅徒歩5分以内
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