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  • 宅地建物取引士の資格を持っている営業マンと持っていない営業マン どう違うの?
    朝比奈 秀二
    不動産コラム2022年09月24日

    こんにちは。
    今日も宅地建物取引士の資格についてご説明させて頂きます。

    宅地建物取引士とは、よく『宅建』たっけんと呼ばれる国家資格です。
    以前は『宅地建物取引主任者』と言われていましたが、お客様の財産を扱う重要性から、弁護士や税理士と同じように『士』さむらいと言う文字を使い『宅地建物取引士』に名称変更がなされました。

    その重要性に付いてですが、まず不動産会社を始めるには最低1人は資格保有者が必要になります。
    そして、従業員の数に応じて、5人に1人は資格保有者である事が求められます。
    また、不動産売買の際に、その不動産に付いて詳細を説明する『重要事項説明』も資格保有者でなければ出来ません。

    これは、高額資産である不動産の売買において、
    専門知識を持った資格保有者が説明をする事で、お客様に誤った情報を与えて不利益を生じさせるのを避ける為です。

    しかし、前述しましたが、不動産会社では5人に1人が資格保有者であれば良いので、資格を持っていない営業マンも多くいます。
    契約時の重要事項説明では、資格保有者から説明を受けるとしても、購入を決断するまでの内覧時などの営業マンが資格保有者で無い場合もあります。
    物件内覧時に営業マンから色々と説明を受けると思いますが、資格を保有していない営業マンでは知識不足から誤った情報を与えてしまう危険もあります。
    重要事項説明の場になって、『聞いていない』『言った言わない』と言う問題が出るのも、購入決断までの営業マンが資格を保有していない場合が多いです。

    宅地建物取引士の資格保有者は、営業する際にも責任があります。
    何かあればペナルティを受けますので、売るために適当な事を言う事は出来ません。

    不動産業界で長く働こうと思っていれば、宅地建物取引士の資格は必須になります。
    その資格を保有していない営業マンは、いつ居なくなるかわかりません。

    宅地建物取引士の資格試験は1年に1回行われますが、その合格率は15%前後と言われています。
    不動産業界に入ったばかりの新人が、資格を持っていないのは当たり前なのですが、業界経験が長いのに資格が無い営業マンには注意が必要です。
    大手不動産会社や、しっかりした会社などでは、ある程度の役職に昇格するには、宅地建物取引士の資格取得が条件になっている会社も多いです。

    しかし、『課長』や『次長』などと言った役職者が資格保有者で無い場合は、会社として宅地建物取引士の資格を重要視していない可能性があります。
    そう言った会社では、お客様の利益など考える事もなく、販売至上主義である場合も多いです。

    最終的に重要事項説明を受ける段階で、話が違うならきっぱりと断れば良いのですが、強引な不動産会社などもあるので注意が必要です。

  • マンションの1階ってどうなの?
    朝比奈 秀二
    不動産コラム2022年09月18日

    こんにちは
    敬遠される事も多い1階のお部屋ですが、中には1階のお部屋限定で探して欲しいと言われる事もあります。
    今日は、そんなマンション1階のメリット・デメリットをお伝えします。

    まず、1階を嫌がる人の理由(デメリット)としては
    防犯上の問題
    眺望が無い
    陽当りが悪い(これは、1階でも陽当りの良いお部屋もあるので、お部屋次第です)
    湿気が多い(これも立地やお部屋次第になります)

    あとは、1階に住むのなら戸建てのほうが良いと言われる方もいらっしゃいます。
    せっかくマンションに住むのなら、上の階で眺望を求められる方も多いですね。

    では次に1階のメリットについて
    エレベーターの無いマンションでは階段を使わないで楽
    下にお部屋が無いので、気を使わないで暮らせる
    朝の混雑時間などエレベーターを待たなくて良い

    1階を探していらっしゃる方は、やはり下階への音を気にされるケースが多いですね。
    床材がカーペットなら、それほど下階への音の響きも無いのですが、フローリングの場合は遮音フローリングだとしても、重量衝撃音はやはり響きます。
    ちなみに、重量衝撃音とは、子供が飛び跳ねたりした時の音です。それと比較して軽量衝撃音とは、スプーンなどを床に落とした時の音です。
    遮音フローリングの場合、軽量衝撃音はほとんど響きません。

    また、1階のお部屋でも陽当りが良い物件も多いです。

    もし、気になっている物件が1階だと言う理由で迷われていたら、ぜひ1度お部屋を見てみる事をオススメします。

  • マンションの名前って決まりはあるの?
    根本 健一
    不動産コラム2022年09月01日

    こんにちは

    今回はマンションの名前を付ける際に
    ルールはあるのか
    についてお話します。

    弊社の事務所も分譲タイプのマンションに
    入居しています。
    マンション名は
    「ライオンズプラザ山下公園」です。

    前方に個別のブランド名、後ろに最寄り駅や地名を入れるのが
    マンション名の大半と思われます。

    ライオンズは大京が手掛けるマンションブランドであり、
    山下公園が近くにあり、後ろには山下公園を付けていると理解できます。
    実際、山下公園の近くではありますが、面しているわけではありません。
    では、距離は結構離れていても良いのでしょうか

    過去に実際の物件所在地とは異なるにもかかわらず、
    物件名称にブランド力のある地名をつけるケースが多発しました。

    物件を探す人を混乱させたり、
    誤ったイメージを与えてしまったりすることを防ぐ目的に
    場所地名については、
    「不動産の表示に関する公正競争規約」の第19条「物件の名称の使用基準」で、
    物件の名称のつけ方に関するルールを示しています。

    代表的には以下です。

    ・物件の所在地で慣例として使用されている地名
    または歴史上の地名がある場合は、その地名を用いることができる
    例:御殿山、御所山など

    ・物件の最寄り駅や停留所の名称を用いることができる
    例:横浜、上大岡など

    ・物件が公園や庭園、旧跡などの施設から直線距離で300m以内の場合は、
    これらの施設の名称を用いることができる
    例:山下公園、野毛山公園、新宿御苑など

    ・物件の面する街道や坂など、道路の名称を用いることができる
    例:海岸通り、紅葉坂など

    以上のように、
    一定の定義があり、
    場所でのブランドイメージを良くするために闇雲に
    名前を付けることはできなくなりました。

    マンション名の頭に付けられる
    分譲会社ごとのブランド名も代表的なところをご紹介します。

    ・三井不動産 パークコート、パークシティ、パークホームズなど
    ・住友不動産 シティテラス、シティハウス、パークスクエアなど
    ・三菱地所レジデンス パークハウスなど
    ・野村不動産 プラウドなど
    ・東京建物 ブリリアなど
    ・大京穴吹不動産 ライオンズなど
    ・東急不動産 アルス、ブランズなど
    ・大和ハウス工業 D‘グランセ、D‘クラウディアなど
    ・コスモスイニシア コスモ、イニシアなど
    ・伊藤忠 イトーピアなど
    ・有楽土地 オーベル
    ・積水ハウス グランドメゾン
    ・モリモト クレッセント、ディアナコートなど
    ・丸紅 グランスイートなど
    ・東急電鉄 ドレッセ
    ・住友商事 クラッシィ
    ・セコムホームライフ グローリオ
    ・総合地所 ルネ
    ・明和地所 クリオ
    ・ジョイント・コーポレーション ジェイパーク、アデニウムなど

    いかがでしょう、聞いたことがあるマンション名が結構あると思います。
    他にもたくさんのマンションシリーズがありますが、
    やはり憧れのブランドは財閥系といわれる
    三井不動産、住友不動産、三菱地所レジデンスの3社です。

    価格や売れ行きに差が出ることもあり、
    高級感だけでなく安心感を求めて購入される方が
    多いように感じます。
    (他のマンションが施工管理が杜撰という意味ではございません)

    物件購入には、
    立地、陽当たり、眺望、駅距離などの条件が優先されると思いますが、
    マンションブランドも購入の判断材料に加えてみてはいかがでしょうか

    今回はマンション名についてお話いたしました。

  • サービスルームと居室は何が違うの?
    朝比奈 秀二
    不動産コラム2022年08月29日

    こんにちは。
    今日は、サービスルームと居室の違いについて説明します。
    よく間取り図を見ると、6帖とか8帖とか普通の部屋のように見える所がサービスルームと表示されているケースがあります。
    (納戸やワークスペースなどのサービスルームでは無くて、居室並みの広さがあるサービスルームについてです)

    これは、建築基準法における居室としての要件を満たしていない為にサービスルームとして表示されている物です。

    居室の要件として、床面積の1/7以上の採光に有効な開口面積(窓の大きさ)が必要になります。
    例えば、14㎡のお部屋(約8.5帖)の場合2㎡以上の窓の大きさが必要となります。
    通常の掃き出し窓とかであれば問題はないのですが、玄関側のお部屋などで小窓の場合は窓の大きさが足りないケースが出て来ます。

    そういった場合にサービスルームとして表示しているものです。
    リノベーション物件の場合、窓の大きさを基準として居室として表示出来る範囲まで部屋を狭くして(3.5帖の洋室など)いるケースも時々見られます

    有効採光面積が足りないので、陽当たりに問題はあるかもしれませんが、お住まいになられる方が居室として利用するのは問題ありません。サービスルームでも、クローゼットが付いているものもあります。

    また、窓が全く無いのに居室として表示されているお部屋もあります。
    これは、外部開口のある居室に1/2以上の随時開放出来るもので仕切られて連続した部屋は、2室の床面積合計の1/7以上の開口面積があれば居室扱いに出来ます

    よく、リビングと引き戸で仕切られて窓の無いお部屋が居室となっているケースがありますが、これはリビングとお部屋の合計床面積の1/7以上の大きさの窓があると言う事です。

  • 住宅ローンの金利について
    根本 健一
    不動産コラム2022年08月21日

    こんにちは!
    今回は住宅ローンの金利についての簡易的な説明をいたします。

    まず、
    金利には、変動型と固定型があり、大きく3つのタイプに分かれます。

    変動型
    固定金利に比べて金利が低く設定されている。
    金利が下降すれば、返済額も減る。
    金利が上昇すると返済額が増えていしまう。

    固定期間選択型
    当初5年間や10年間などを固定金利、その後は固定か変動を選ぶ。
    メリットしては固定期間中は返済額を一定にできる。
    デメリットとしては、返済額が大幅に上がってしまう可能性がある。

    全期間固定型
    返済額がずっと固定なので、将来にわたり家計の管理がしやすい。
    変動型に比べて金利が高めに設定されている。
    代表的なものはフラット35

    上記3タイプが主な金利の種類ですが、
    今回は、利用者が最も多い変動型についてもう少しご説明します。

    変動型の金利には、
    ほとんどの金融機関が2.475%の金利を適用しています。
    基準金利といわれ、ここ10年以上変動はありません。

    ニュースでは、「いまの低金利時代」や「今後も低金利が続く」などを
    目や耳にしますが、2.475%はずっと変わっていません。

    銀行の店頭でも「住宅ローン0.46%~」などと
    うたわれているものを目にすると思いますが、
    それは優遇金利が適用されているからとなります。

    住宅ローンの事前審査を行うと
    借り入れの可能額や最大の返済年数の他、
    基準金利2.475%、金利優遇1.85%などの審査結果が出てまいります。
    上記の場合は、実効金利が0.625%ということです。
    金利優遇幅は、返済期間中ずっと適用されますので、
    基準金利が上下することにより、
    実効金利や返済額が変わるということになります。

    変動型では、6か月ごとに金利の見直しが行われています。
    月々の返済額自体は5年間は変わりませんが、(5年ルール)
    金利の上下があった場合は、元金と金利のバランスが実は変わっています。

    また、急激な金利上昇があった場合でも、
    返済が困難にならないよう、1.25倍ルールがあり、(125%ルール)
    5年後の返済額は最大でも1.25倍までとなります。

    5年ルールや125%ルールにより、月々の返済額は抑えられていても、
    定められた返済回数の先延ばしはありません。
    将来の返済最後の頃には、多くの返済額を求められることも
    考えられますので、注意が必要です。

    グッドプロパティでは、
    物件のご案内の他、
    住宅ローンの事前審査やご説明も随時行っております。
    お気軽にお問い合わせくださいませ。

  • マンションリノベーション⑥(断熱について)
    根本 健一
    不動産コラム2022年08月07日

    今回は「断熱」についてです。

    古いマンションでは、外壁に断熱材が装着されていなく、
    冬は寒風で冷やされ室内を冷たくし、夏は太陽からの灼熱をコンクリートに
    蓄熱して、夜中に室内に放出します。
    断熱性能に劣る窓回りも冷気・暖気をそのまま伝えます。

    冬も夏も快適に暮らせるリノベーションのポイントは、外壁と窓回りの断熱改修です。

    外壁室内側の断熱改修として
    戸建て住宅で多く使われる
    グラスウール等のロール系の断熱材は結露で吸湿することがあり、
    発泡スチロール等の板状の断熱材は装着部周辺に微小な隙間が空くことがあるため、
    マンションリノベーションでは現場発泡吹付系が適しています。

    窓の断熱改修
    熱損失の最も大きい窓の断熱改修は下記の3つがあげられます。

    ①単板ガラスを複層ガラスに交換する。
    サッシ枠の断熱性能が低くサッシ回りに隙間がある機密性の低いサッシの場合、複層ガラスに交換しても期待したほどの断熱効果が得られないことがあります。
    サッシは共用部分のため、管理組合の承認が必要となり、費用も高額になります。
    大規模修繕工事の際の全部屋交換を待つことが現実的です。

    ②インナーサッシ(内窓)を取り付ける。
    インナーサッシの取り付けは専有部分の工事となるため、管理組合の承認事項に当てはまらず、工事も簡単で費用も比較的安く済みます。
    マンションリノベーションでは多く採用されています。

    ③ガラスに遮熱フィルムを貼る。
    一般的に透明の遮熱フィルムは貼れると考えられますが、色がついた遮熱フィルムはマンションの外観に影響があるため貼ることはできません。
    上記2つにくらべ費用は安価ですが、耐用年数は10年程度と云われています。

    マンションリノベーションでは、外壁室内側の発泡吹付系の現場施工と
    インナーサッシの取り付けが効果的であり、多く採用されています。

  • 内見時にチェックしたい電気設備
    不動産コラム2022年07月31日

    内見に行った際に見落としがちですが、ブレーカーのアンペアー数や、配電方式によって居住した後に使おうと思っていた電化製品が使えないと言った事態にもなりかねませんので、注意が必要です。

    まず、アンペアー数(電流容量)についてです
    ブレーカーに40Aなどと記載されていいるものですが、マンションの場合各住戸あたりの上限が決められている場合が多いです。
    容量が多いと電気代の基本料金が高くなので、多ければ良いと言うのもでもありませんが、現代では、エアコン、炊飯器、電気ケトルなど使用容量の高い電化製品を使う場合も多いです。
    また、エアコンも各居室につけて、それぞれのお部屋でエアコンを使うという事もあると思います。

    一般的にファミリー向けのマンションでは、40A~60Aのブレーカーが付いている事が多いですが、築年数が古いマンションなどでは30Aや20Aになっている事もあります。
    何人で居住するのかにもよりますが、20Aや、30Aになっている場合は、アンペアー数を上げる事が出来るのか確認しておいた方が良いです。

    現在はエアコンも省エネタイプが増えていますが、それでも1基あたり10A~15A位は使用します。
    リビング以外に居室にもエアコンを付けている場合、電流容量が低いと同時に2基のエアコンを付けられないなどと言ったケースもあります。

    他に、使用容量の高い電化製品としては、電気式の床暖房、IHコンロ、電気炊飯器、電気ケトル、ドライヤー、などが一般的です。

    次に、配電方式についてですが、チェックポイントとしては、『単相2線式か単相3線式のどちらなのか』だけです。

    単相2線式では200Vの電化製品が使えません。
    200Vの電化製品で一番使うのはエアコンです。(IHコンロなどの、リフォーム時に施工する物は除く)
    14帖タイプまでのエアコンは100Vで大丈夫ですが、16帖タイプ以上のエアコンは200Vが必要となります。

    管理組合の許可などで、2線式から3線式に変更出来る場合もありますが工事費用が割と高額になります。

    2線式か3線式かのチェックは、ご自分では難しいかと思いますので、内見時など不動産会社の営業マンに聞くのが良いです。

  • 管理費と修繕積立金について(相場や値上げ)
    根本 健一
    不動産コラム2022年07月17日

    こんにちは!
    今回は管理費と修繕積立金の相場および
    修繕積立金の値上げについてです。

    マンション購入の際、戸建て住宅との大きな違いは
    毎月管理費と修繕積立金の徴収があることです。

    管理費と修繕積立金に使い道については以下です。

    管理費はエントランスや廊下・エレベーターなどの共有部分を良好な状態に管理するための費用です。
    管理会社が徴収し、
    ・共用部分の掃除や保守点検
    ・共用部分の電気代や水道光熱費、火災保険料
    ・植栽の管理
    ・電灯などの共用部分の消耗品費用
    ・管理会社や清掃会社への業務委託費用
    ・管理員の人件費
    などに使われます。

    修繕積立金は、修繕のために積み立てる費用のことです。

    マンションは、一般的に15年~20年程度の周期で大規模修繕が実施され、この大規模修繕では、外壁の塗り替えや屋根・給排水管交換などマンション維持のための修繕やリフォームが行われます。
    修繕積立金はその大規模修繕工事に充てられる他、日常での補修等にも割りあてられます。

    上記の管理費と修繕積立金ですが、ほとんどのマンションでは各部屋の床面積の割合によって算出されます。
    同じマンションであっても、床面積の大きい部屋の所有者が管理費等も多く負担することになります。

    次は相場についてです。

    国土交通省は、修繕積立金の平均額目安として次のような価格をガイドラインで示しています。

     

    管理費の1平米あたりの平均価格は149円とのデータがありますので、
    管理費と修繕積立金の平米あたりの相場は400円前後のようです。

    65平米、2LDKのマンションの場合は26,000円前後が相場であると言えます。

    さて、修繕積立金については、将来的な値上げを考慮しなければなりません。

    修繕積立金は「管理会社が作成した計画に基づいて算出されたものなので、これ通りにやっていけばいいだろう」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、新築時、修繕積立金の金額が低く設定され5年程度の周期で徐々に増加させ、10年程度経過したころから経年とともに増額の幅を大きくしていくケースがほとんどです。

    修繕積立金の徴収方法は主に、段階的に徴収金額を増額していく「段階増額積立方式」と早い段階で適切な金額まで増額し、その後は長期間にわたり一定金額で徴収する「均等積立方式」の2種類があります。

    均等積立方式では、建物や設備の維持管理に生涯必要となる費用を竣工当初からできるだけ均等に按分して負担する、という考え方です。

    長期にわたって金額の変更がないので、増額のための合意形成について度々取り組む必要がなく、国土交通省が推奨している徴収方式です。

    比較的築年数が浅いうちは、段階増額に比べて割高になりますが、永住を意識している方にとっては将来的に修繕積立金が大幅に増額することがないので、老後の生活設計にもゆとりを持たせることができます。

    一方、段階増額方式は、「その時点の所有者が、その時点で必要とされる修繕資金を負担する」という考え方です。将来的に買い替えや、売却などを前提としてる方にとってみれば、違和感のない方法でしょう。

    ですが永住することを前提に考えている方にとっては、老後の年金生活を迎える頃に向けてどんどん負担が大きくなるため、不安が残る方法でもあります。

    現在のほとんどのマンションは段階増額方式を採用しています。

    将来にわたり修繕積立金については、増額があることを考慮し、余裕を持った資金計画を立てましょう。

  • マンションリノベーション⑤(床について)
    根本 健一
    不動産コラム2022年07月03日

    こんにちは!
    マンションリノベーション5回目の今回は
    床の工法と遮音対策についてです。

    先ず、現在のマンションの床材の主流はフローリングですが、
    管理規約や使用細則等により、
    カーペットしか認められないマンションもありますので、
    ご注意ください。

    今回はフローリングの場合の
    工法をご説明いたします。

    木造住宅や1970年代のマンションでは
    「大引き、根太床工法」が用いられていました。
    鉄筋コンクリート構造の床スラブの上に木材の大引きを敷き、
    その上に根太を架設して床組みをする工法です。

    元々上記の工法で施工された物件でも
    現在のリノベーションでは、下記の2つの工法が主流になります。

    直床工法
    直床工法は、床スラブの上に下地調整材を施し、水平な床面を構築する工法。
    「セルフレベリング」という下地調整材を使うのが一般的です。
    素材はモルタルまたは石膏で、床スラブの上に流し、均すと自然に平滑で水平な床が出来上がります。
    床スラブは、長い年月が経つと「たわみ」が発生することがあり、
    セルフレベリングにより再度水平で平滑な床面にする必要があります。

    乾式二重床工法(置床)
    こちらの工法は1990年ごろから使われ始め、現在の主流の工法です。
    スラブの上に防振ゴムの付いた鋼製束をならべ床を上げる工法で、3つのメリットがります。
    ①給排水管の更新の容易化(スラブと床面に隙間が生まれるため)
    ②床段差解消(バリアフリー化)
    ③床遮音対策(軽量床衝撃音)

    続いて、遮音対策についてです。
    マンションで最も多いトラブルの一つは、上下階の音のトラブルです。
    住宅で発生する音の種類には、空気音(透過音)と固体音(衝撃音)があります。
    透過音は話し声やテレビの音などで、衝撃音は物体を振動させて伝わる音で軽量衝撃音と重量衝撃音に分類されます。
    軽量衝撃音はスプーンを落とした時に発生する音で、重量衝撃音はお子様などが飛び跳ねた時に発生する音です。
    マンションリノベーションによって、軽量衝撃音は改善できますが、重量衝撃音の改善はほとんど不可能です。

    軽量床衝撃音の遮音等級は
    LL40、LL45、LL50、LL55、LL60とあり
    数字の小さいほうが遮音等級(性能)が高いです。

    乾式二重床工法で施工し、遮音等級の高い床材の使用することにより、
    軽量衝撃音はかなり改善することができます。

    弊社でご紹介するリノベーション物件は、
    大半が乾式二重床工法でLL45以上の床材を使用しています。
    遮音対策の優れている物件かどうかを予めお調べすることも可能ですので、
    お気軽にお問い合わせください。

  • マンションリノベーション④(構造躯体、工法)
    根本 健一
    不動産コラム2022年06月26日

    こんにちは!
    マンションリノベーションの4回目は
    構造躯体と工法についてです。

    建物の構造は大きく分けて2通りの構造に分類されます。

    壁式構造
    建物にかかる荷重を鉄筋コンクリートで構築された耐力壁および床版で支える構造です。

    ラーメン構造
    構造躯体が柱と梁で構築される構造形式です。

    壁式構造は柱や梁のない広がりのある室内空間になるメリットがありますが、住戸内に撤去できない耐力壁がありますので、間取りの自由度に制約があります。
    対してラーメン構造では、間仕切り壁をすべて撤去することが可能で、比較的自由にプランニングができます。

    壁式構造は3階建て~5階建て程度の低層マンションで多く採用され、旧住宅公団の階段室型が代表的なものです。

    壁式構造とラーメン構造の併用工法もあり、こちらは共用部分を壁式構造にし荷重を負担させることにより、柱梁の断面を小さくする、いいとこどりの工法です。

    現在のマンションの主流であるラーメン構造では、柱や梁が室内に出っ張ることになり、有効面積が狭くなり、空間の広がりが損なわれがちです。
    そこで、それを解消するため、柱や梁を外壁側に押し出す「アウトフレーム工法」が採用されてきています。
    また、梁の位置を居室天井ではなく、床下に配置した「逆梁工法」の採用も増えてきています。
    さらにアウトフレーム工法と逆梁工法を組み合わせることで、広い室内空間を確保することが可能です。

    SI住宅(スケルトン・インフィル住宅)
    スケルトンは構造躯体、インフィルは内装・設備のことであり、1990年台から普及がはじまりました。
    SI住宅では構造躯体(スケルトン)から給排水管(インフィル)を分離して、給排水管の更新工事をやり易くしています。マンションリノベーションにおいても、水回りの移動が伴う間取りの変更が可能となります。

    今回は、少し専門的な分野となりましたが、
    広くスッキリした室内空間の確保する構造やマンションを永続的に使用するための構造など建物の構造や工法は常に進化しております。

    20年後の建物の構造は一体どうなっているのでしょうか
    想像もつきません。

  • 給湯器について
    朝比奈 秀二
    不動産コラム2022年06月23日

    内見に行った際に見逃しがちになるのが給湯器です。
    電気温水器に付いては、別の機会に書きますので今日は給湯器に付いて書きます。

    給湯器の号数ですが、マンションでは16号、20号、24号の3種類が一般的です。
    これは、1分間の給湯能力の事で、16号とは1分間に16リットルの水を25℃上昇させる能力を言います。

    最近ではお風呂だけでは無くて、キッチンや洗面室でもお湯を使う機会も増えてきました。
    家族の人数にもよりますが、あまり号数が低いとお風呂でシャワーを出している時にはキッチンでお湯の出が悪い、などと言う事にもなりかねません。

    ガス給湯器には、屋外設置型、密閉型、半密閉型、開放型などの種類がありますが、使う上ではあまり意識する必要はありません。

    また、マンションでは貯湯式の給湯器(エネファームなど)に替える事は、貯湯槽の設置場所や重量の関係で難しいです。

    次に給湯器の寿命についてですが、一般的に10年と言われています。
    しかし10年を超えても使える物もありますし、10年持たずに寿命を迎える物もありますのであくまで目安です。

    給湯器の怖い所は、ある日突然使えなくなる事です。
    不具合が続いて、『そろそろ交換かな~』などと言う前兆がありません。
    昨日まで、普通に使えていたものが、今日は使えないと言う事が起こりますので注意が必要です。

    内見に行った際には、給湯器が何年制かチェックしてみる事も重要です。(不動産屋に聞けばすぐに確認してくれます)
    フルリノベーション済みの物件でも、給湯器は変わっていない場合も多いのです。
    8年9年過ぎている給湯器の場合は注意が必要です。

    不動産会社が売主になる物件の給湯器に関しては2年間の保証が付いているのが一般的です。
    保証期間内であれば、何かあっても修理・交換なども行ってもらえます。

    しかし、不動産業者が売主の物件でも、前の所有者が数年前に給湯器を交換しているなどの理由から、従前の給湯器を交換していない場合も多いです。
    一般的には、5年経過している給湯器はリノベーションする時に一緒に交換しているケースが多いですが、中には10年近く経過している給湯器をそのまま付けて販売している場合もありますので注意が必要です
    (現在は給湯器の納品が遅れていて、従前の給湯器を付けたまま販売して、給湯器が納品されたら交換してくれると言う対応を取っている場合もありますので、尋ねてみるのが良いと思います)

  • マンションリノベーション③(マンションでのルール)
    根本 健一
    不動産コラム2022年06月12日

    こんにちは
    マンションリノベーション3回目の今回はマンションリノベーション特有のルールについてです。

    マンションは戸建て住宅とは違い、専有部分共用部分に分かれます。
    専有部分とは区分所有者の権利が及ぶ部分であり
    共用部分とは区分所有者の権利が及ばない共用に供する建物の部分です。

    リノベーション工事では共用部分に手を付けることは一切できません。

    専有部分と共用部分がどこにあたるかは、それぞれのマンションの管理規約に明記されています。
    ほとんどのマンションの管理規約は、区分所有法をもとにマンションの実際の管理方法を標準化して規定した「標準管理規約」にそって作成されています。

    基本的な考えとしては部屋のコンクリートに囲まれた中の部分は専有部分であり、自由に間取り変更や設備の設置ができると考えてよろしいかと思います。

    注意が必要なのは、玄関扉、窓枠、窓ガラスは共用部分であることです。
    玄関扉の内側の塗装面と鍵は専有部分ですので、自由に色を塗ったり、鍵を交換したりは出来ますが、扉自体を変えることはできません。
    (理事長に申請し、書面による承認を受ければ例外的に認められることもあります)
    窓ガラスも共用部分にあたるため、内側であってもフィルムを貼る行為などは基本的にはNGです。

    築年数の古い建物では給水管や排水管が床(スラブ)の下を通っている場合もありますので、注意が必要です。
    他所有者の部屋の天井を開け、配管の工事を施工しなければならいなど、協力が得られず施工自体が不可能な場合もあります。

    建築基準法での規定では、
    (居室に関する規定)
    住居の居室には床面積の1/7以上の採光に有効な開口面積(有効採光面積)が必要とされており、それ以下の部屋は納戸扱いとなり、居室ではありません。
    不動産の図面でSやサービスルーム、納戸と表示されている部屋は採光が理由です。

    (防火に関する規定)
    火災が発生した際、他区画への延焼の防止のため、不燃材料を使用する部分など細かく規定されています。

    その他、消防法など遵守する法律がいくつもありますので、経験知識の豊富な業者を選定するのが重要です。

  • マンションリノベーション②(リノベーション事例について)
    根本 健一
    不動産コラム2022年06月05日

    こんにちは!
    今回は、リノベーションの事例についてです。

    マンションリノベーションに望む3大要望は
    「リビングダイニングをコアにした間取り」
    「対面式キッチン」
    「広い浴室」
    です。

    戸建てに比べマンションリノベーションでは
    自由に壁を抜くことができたり、部屋の中に柱がないため
    間取りの自由度は高く、思いの間取りに仕上げることが可能です。

    水回りの排水の勾配やキッチンの排煙ルート、
    構造上抜くことができない壁などにより
    必ずしも希望通りの間取りにならないこともありますので、注意が必要です。

    弊社では、
    リノベーション物件を多く取り扱っておりますが、
    リノベーション未施工物件のご紹介も可能です。

    思い通りの間取りや設備の物件にお住いになれます。
    工事会社のご紹介もいたしますので、
    リノベーションの打ち合わせ等もお任せください。

  • マンションリノベーション①(マンションリノベーション市場について)
    根本 健一
    不動産コラム2022年05月30日

    こんにちは!
    先日、マンションリノベーションの基礎知識の講習を受けてまいりました。
    なるほどなと思ったところをいくつかご紹介したいと思います。

    1960年代ごろから普及してきたマンションは約60年間に及ぶ供給により、現在675万戸のストックとなっています。
    建替えられることはほとんどなく、新築マンションの戸数がほぼストックされ、今後も確実にストック数は増加します。

    築後20年を経過したあたりから、大規模なリフォームの「リノベーション」の発生件数が増加すること、また、いつかは戸建てと考えていた時代からマンションでの永住志向が高くなり、今後のリノベーション市場の拡大は確実です。

    講師の先生のおっしゃることで、マンションリノベーション工事で気を付けることでは、仕上がりの良さはもちろんだが、それ以前に現場管理をしっかりすることとの事でした。

    マンションエントランス周辺の養生、エレベーター内の養生、共用廊下の養生、外壁などの壁のコーナーの養生、階段の養生、清掃の徹底、工事のお知らせでの告知の他、職人の清潔感や挨拶など、そこに気を使っているとのことでした。

    いい加減な養生などでは、だらしなさや工事品質も疑われてしまうそうです。
    今後は工事中物件に訪れる際、上記の内容をよくチェックしてみたいと思います。

  • 災害リスクについて考える⑵
    根本 健一
    不動産コラム2022年05月08日

    こんにちは!

    前回に引き続き災害リスクについてです。
    今回はハザードマップについてご説明します。

    近年、台風や大雨などにより日本各地で大規模な水災害が多くなっており、不動産購入を決める条件の中に水害のリスクを加える方が増えてきています。

    そこで、2020年8月に国土交通省は『水害ハザードマップの説明の義務化』を施行しました。
    そのため不動産の売主および仲介業者は重要事項説明の時に、不動産の法律に詳しくない一般の方のために水害ハザードマップの説明が必要になりました。

    不動産の取引には売買契約前に重要事項説明を行う必要があります。
    説明するにあたり、重要事項の内容をすべて書面に記載し、宅地建物取引士の記名を押印したうえで『重要事項説明書』として買主・借主に渡さなくてはなりません。

    水害ハザードマップの説明義務化については、大きく分けて2点の内容の説明が必要になります。

    【宅地建物取引業法施行規則】

    重要事項説明の項目に『水防法』に基づいて作成された水害ハザードマップにおける契約物件の所在地を追加すること

    【宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方(ガイドライン)】

    ・水防法に基づき作成された『水害ハザードマップ』を提示し、マップ内における所在地を示すこと
    ・水害ハザードマップは、各市町村が提供する情報を印刷したもので、入手可能な最新版を使うこと
    ・ハザードマップ上に記載された避難所は、住宅の所在地と併せて説明をするのが望ましい
    ・対象物件が浸水想定区域内に該当しないと説明したとして、買主・借主側が『水害リスクのない地域である』と勘違いされないように配慮すること

    さて、不動産取引において水害ハザードマップの説明が義務化されましたが、
    その水害ハザードマップとはどういったものでしょう。

    基本的に水害ハザードマップは、以下の水害を対象にして作成されています。

    ・洪水
    ・内水
    ・高潮
    ・津波

    以下の3つの水害に関するハザードマップを総称したものが水害ハザードマップと呼ばれています。

    ・洪水ハザードマップ
    ・雨水出水(内水)ハザードマップ
    ・高潮ハザードマップ

    洪水ハザードマップ
    洪水ハザードマップとは、大雨によって河川が増水して、堤防が決壊するなどの氾濫が発生した場合に、浸水が想定される範囲と、避難場所を提示したハザードマップです。

    雨水出水(内水)ハザードマップ
    雨水出水(内水)ハザードマップとは、大雨の時に下水管や水路からの浸水が想定される範囲と、その程度を示したものです。
    雨水出水ハザードマップは『下水管などの容量オーバーによりマンホールなどから水があふれることで発生する水害』のことを示しています。

    高潮ハザードマップ
    高潮ハザードマップは、高潮により浸水が想定される範囲とその浸水の程度を示したハザードマップです。
    基本的に、高潮ハザードマップは海沿いの高潮の影響を受ける範囲にしか公表されていないので、内陸側では作成されていないことがほとんどです。

    市区町村の役所で取得できるほか、WEBでも公開されているのがほとんどです。
    横浜市では下記サイトより取得することが可能です。
    洪水ハザードマップ 横浜市 (yokohama.lg.jp)

    マップ上で浸水想定区域に指定されていなくても
    水害が起こらないことを証明するものではありませんので、
    ご注意ください。

    水害の恐れがある地域もそうでない地域も、備えあれば憂いなしです。
    いざという時のために、避難場所を知っておくなど、
    ハザードマップを参考に備えることが重要です。

  • 災害リスクについて考える⑴
    根本 健一
    不動産コラム2022年04月24日

    こんにちは。
    今回は災害リスクについてのお話です。

    日本は災害の多い国です。過去には多くの自然災害により甚大な被害が発生しました。
    不動産の購入を検討するにあたり、自然災害に強い建物なのか、災害に遭いにくい立地なのかなど、予め知ることも重要と考えます。

    まず、地震についてですが、
    建物は築年数により、新耐震基準と旧耐震基準に分別されます。
    これまで大規模地震があるたびに耐震基準は見直されており、昭和56(1981)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準が「旧耐震基準」と呼ばれ、翌日の昭和56(1981)年6月1日から適用されている基準が「新耐震基準」と呼ばれています。これらを区別する略称として、「旧耐震」「新耐震」という様に、呼び方が分けられています。

    違いを簡単にまとめると

    旧耐震基準は
    10年に一度発生すると考えられる中規模の地震動(震度5強程度)に対して、家屋が倒壊・崩壊しない
    大規模の地震動(震度6強~7程度)については規定無し

    新耐震基準は
    中規模の地震動(震度5強程度)で、家屋がほとんど損傷しない
    大規模の地震動(震度6強~7程度)で、家屋が倒壊・崩壊しない、ただし多少の損傷は許容というものです。

    ここで重要なのは昭和56年6月1日以降の建築確認日(建築確認申請が受理された日)ということです。
    建築期間を考えると昭和57年築の建物はどちらなのか微妙であり、
    役所に保管されている建築確認申請の資料などを調べる必要があります。
    おおむね昭和58年以降の建物は新耐震基準で建てられた建物といえます。

    地震に対してのリスクを重要視される方は、昭和58年(1983年)以降の建物を選ばれると良いでしょう

    ただ、新耐震基準か旧耐震基準かは価格にもかなり影響します。
    予算と相談し、建物の形状や立地を考え、旧耐震基準のマンションを購入される方も多くいらっしゃいます。
    予算とリスクを天秤にかけ、何を重要視するかをあらかじめ決めておく必要があると思います。

    次回はハザードマップについてお話します。

  • マンションの管理組合とは?理事になったら何をするの?
    根本 健一
    不動産コラム2021年11月19日
    こんにちは。
    今回は、管理組合と管理組合の役員(理事)についてです。

    基本的にマンションを購入した場合、
    そのマンション1室の所有者となり、
    管理組合の一員になります。
    管理組合の設立は法律(区分所有法)で義務付けられております。


    管理組合とは

    まず、マンションは戸建てとは違い、共同住宅ですので、何もかも自分の思い通りにはできません。
    居住者同士で組織を作り、話し合いながら様々なことを決めていきます。
    その組織のことを管理組合といいます。

    「マンションの管理は管理会社がやってくれるもの」とお考えの方もいらっしゃいますが、管理会社はあくまでも管理組合から管理業務を委託されているのであって、マンションを維持管理していく当事者ではありません。当事者はあくまでも管理組合となります。

    管理組合では、
    選任された理事で構成される「理事会」が組織されます。

    理事の選び方は主に「立候補」「推薦」「持ち回り(輪番制)」のうち、いずれかの方法で選出するのが一般的です。

    まずは立候補者や推薦者が役員候補に選ばれますが、候補者が定員に満たない場合は、順番に持ち回りで役員が回ってくるのが一般的です。よって、分譲マンションを買った場合は、長く住んでいるとやりたくなくても一定周期で役員が回ってきます。


    理事会の役員に選ばれた場合は何をする?

    多くのマンションでは月に1回~数か月に1回のペースで理事会を開催し、管理会社から1ヶ月の間の管理費会計や修繕積立金会計の報告を受けます。その他、情報共有、トラブルや問題点の確認などを行います。開催頻度は管理組合によって異なります。
    そして、マンションは年に1回、全ての管理組合員を集めて総会を行います。
    総会で1年間の管理費会計や修繕積立金会計の報告を行うとともに、来期の予算案などの承認を求めます。
    管理費や修繕積立金の改定など影響が大きい議題については、理事会ではなく総会で決議をとることで正式に決定します。

    また、基本的に管理組合の役員は無償で行います。


    マンションの良し悪しは管理で決まる

    管理会社はあくまで管理の主体ではなく、管理組合から委託を受けて管理をしているだけですので、どのように管理していくのかについては、管理会社ではなく理事会で話し合って決めて管理会社に指示を出します。
    居住者にとって住みやすいマンションを維持するためには、実際に住んでいる人の代表である理事会の活動が非常に重要になります。
    モノ言う株主ではありませんが、
    管理会社に任せきりでなく、ある程度意見を言う管理組合の方が良い住環境を維持している傾向が高いです。


    管理運営に積極的に関わりましょう

    マンションを維持管理する当事者は管理組合の皆様です。
    当事者が積極的に関わり、より良い住環境を整え、資産価値の維持向上に努めましょう。

     
  • フローリング材について

    根本 健一
    不動産コラム2021年09月29日

    こんにちは!

    弊社では、リノベーション済みのマンションを多く取り扱っておりますが、中にはリフォームが必要なもの、またリフォーム済みであっても将来的にはリフォームが必要になってくることもあるかと思います。

    そこで、今回は足元の基本、フローリング材についてお話いたします。

    フローリング材は大きく2種類に分かれます。

     天然の良さを活かした無垢材

    丸太から切り出し、自然なままの状態で利用する木材のことを指します。

    天然木をそのまま使うことから、原料となる木の種類によって木目や色が異なります。

    質感や肌触りの素晴らしさ、また調湿作用があり、自然木の香りがするので空間を快適にしてくれます。

    デメリットは、水などをこぼすとシミになりやすいので、すぐにふき取るなど、お手入れが必要です。エアコンや床暖房、湿気などの影響で反ったり、収縮、膨張する可能性もあります。

    経年変化の少ない複合材

    「複合フローリング」は「合板」や「集成材」といった基材の表面に、化粧材(木や特殊シート)を張り合わせて作られます。

    近年は、無垢材の質感に近づけた製品も登場しています。

    木目や色が均等で、反りや縮みが出にくいことが複合材の大きな特長です。

    さらに、表面にキズがつきにくい水濡れに強いなどの加工を施したものや遮音性能のあるものなど、豊富なタイプがあります。 

    マンションでは、防音についての規約があることがほとんどなので、遮音性能のある複合材が適しています。

    無垢材、複合材ともいろいろなタイプがあるので、目的に合わせて設計者やリフォーム業者とよく相談しましょう。

  • 投資用マンションについて

    根本 健一
    不動産コラム2021年09月29日

    こんにちは!

    今回は、投資用マンションについてのお話です。

    まず、投資用マンションと言っても、空室であれば通常のマンション売買と変わりませんので、投資にまわさず、自己使用することも可能です。

    不動産広告に「オーナーチェンジ」と明記のあるものは、現在賃貸中であり、賃借人(借主さん)との賃貸借契約をそのまま引き継ぐのが条件の売買となります。

    当然ながら、賃借人が退去しないことには自己利用はできません。

    さて、投資用マンションを購入検討する場合ですが、あくまで投資ですので、自己の居住用のマンションを探すのとは勝手が違う・・・と思いきや、そうでもありません。

    高い利回りを目指して物件を精査し、購入検討をすると思いますが、人が居住するものになりますので、やはり利便性が良い物件を選ぶのが1番です。

    賃借人が退去した後、なるべく早く次の入居者に入居してもらいたいと当然ながら考えます。

    そうなると、最寄り駅からの距離、買い物の利便性、日当たり、眺望、共用部分の印象や設備など、自己の居住用のマンションの購入判断に通ずる部分は多くなります。

    ターミナル駅に近い場所であれば、空室のリスクは低くなりますが、

    そういった物件は利回りが低く(価格が高い)リターンが少ない傾向があります。

    利回りと空き室リスクのバランスを見極めて購入するのが、なかなか難しいところです。

    ここで、単純な利回り計算についてお話します。

    利回りは(年間収入)÷(購入価格)で求めます。

    賃料月額10万円、購入価格1500万円の場合

    (年間収入120万円)÷(購入価格1500万円)=8%

    年利8%の収益物件となります。

    多くの不動産広告は上記の利回り表記を明記しています。

    しかし、株券や国債、社債などと違い、収益物件は不動産です。

    取得時及び所有期間にも経費がかかります。

    取得時は登記費用や仲介手数料など

    所有期間のランニングとしては、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、設備のメンテナンス費用などです。

    実質の利回りを計算する際、一般的には購入価格は物件代金

    ランニングは、管理費と修繕積立金・固都税を差し引くことが多いです。

    賃料月額10万円、購入価格1500万円、管理費1万円、修繕積立金5000円、固都税年額4万円の場合

    (年間収入120万円-ランニング22万円)÷(購入価格1500万円)=6.53%

    実質は6.53%の収益物件となります。

    ついでに全ての経費を入れた場合も計算してみましょう。

    上記と同じ条件に、購入時必要経費(登記費用、仲介手数料、不動産取得税など約100万円)

    設備の交換などのメンテナンス経費(10年100万円とし、年額10万円)

    (年間収入120万円-ランニング22万円-メンテナンス10万円)÷(購入価格1500万円+諸費用100万円)=5.5%

    真の実質利回りは5.5%となります。

    広告の表記上は8%の利回りでも、実際は5.5%の利回りとなります。

    ずいぶん変わりますね!

    空き室リスクの他、経費を入れた利回りもチェックするようにしましょう。

    その他にも、賃貸の管理を業者にお願いする場合の手数料や賃貸契約をお願いする場合の手数料なども考慮する必要もあります。

    「経費経費で、あまり儲からないなぁ」なんてことも・・・

    とは言え、

    利回り物件を所有しての大家業で生計を建てるのは夢でもあります。

    弊社では、収益物件のご紹介も可能です。

    お気軽にご相談くださいませ。

    ちなみに、

    私が不動産業者に就職したばかりの20代の小僧の頃、社長から私と同僚に言われた言葉があります。

    「車が欲しいなら、まずワンルームマンションを買いなさい。

    その収益で車のローンを払うんだよ。」

  • マンション内覧時のポイント

    根本 健一
    不動産コラム2021年09月29日

    こんにちは

    今回は実際にマンションを見るときのポイントについてお話します。

    ネット上の画像や動画により、室内状況や共用部分の様子をあらかじめチェックできるようになりましたが、やはり現地を見るのが一番であり、ネットの情報ではわからない部分もあります。

    下記より、項目別にワンポイントアドバイスをお伝えいたします。

    ご参考になれば幸いです。

    立地
    現地マンションにつく前に、物件見学は始まっています。
    駅からの距離、高低差、歩道の有無、街の雰囲気、買い物はどこでできるかなど、よく注意をして現地に向かいましょう

    外観
    マンションの外観も購入判断の重要なファクターです。経年劣化によるキズ等は仕方ありませんが、落書きや故意につけたキズ等はどのような住民がいるのかの判断材料です。落書きを放置している管理会社は考えものです。

    エントランス
    さて、現地について1番初めに見るのは、マンションのエントランスです。
    第一印象として、その雰囲気が好きかどうかで判断されるのが良いと思います。清掃は行き届いているかはもちろん、オートロックや宅配ボックスなどが必要と感じる方はそこもチェックしましょう。

    エレベーター
    エレベーター内はきれいか、傷などないか
    経年劣化によるキズ等は仕方ありませんが、落書きや故意につけたキズ等がある場合は、どのような住民がいるのかの判断材料です。落書きを放置しているような管理会社はお勧めできません。

    共用廊下
    ものが置かれていないか、窓ガラスがある場合は、ヒビなどがないか
    共用部分には基本的に物は置けません。
    (管理規約で定められていたり、ポーチ部分は例外などもあります)

    玄関扉
    玄関扉は共用部分になります。
    ある程度の築年数が経っている物件で、玄関扉が交換されている場合は、修繕積立の徴収及び修繕計画が良好であると言えます。

    さて、
    これからは室内になります。

    居室内は専有部分にあたるため、どのようにリフォームをするのかは自由であり、お金をかければ、室内は新築同様に仕上がります。

    グレードもピンキリです。簡単に申し上げますと「どうにでもなる」部分ということです。

    ですので、今回は設備仕様については触れません。

    天井高
    建築基準法で居室の天井高は2100mm以上と決められています。
    マンションの天井高は2400mmが平均的であり、最近では2500mmが標準となってきました。築年数の経っている物件の場合、2300mm以上あるかどうかを基準にするがよろしいかと思います。

    採光(窓)
    物件を探す条件で、「日当たりが良い部屋」を上位条件にされる方が多くいらっしゃいます。
    全く日が当たらず、真っ暗な部屋が嫌われるのは仕方ないと思いますが、直射日光ガンガンのお部屋は夏場は暑く光熱費もかさみ考えものと思います。

    窓の大きさをチェックし、外に建物が迫っていないか、十分な採光が取れるのであれば、南向きにこだわる必要はあまりないように思います。

    ちなみにタワーマンションの一番人気の方角は、眺望の良い東向きの部屋であると聞いています。二番人気は眺望の良い北向きのようです。(良い眺望が一番優先されます)

    また、玄関扉と同じで窓枠窓サッシも共用部分になります。築年数の経っている物件で、サッシを交換されているマンションは、修繕計画が良好と判断されます。

    眺望
    バルコニーからの眺望も重要です。
    将来にわたって現在の眺望が維持できるのかどうもチェックしましょう。

    マンション内覧の際は、立ったままでの眺望をチェックすることが多いと思いますが、リビングでは、ソファーに座った目線、床に座る場合はその目線もチェックしましょう。

    電波
    携帯電話の電波状況もしっかりチェックしましょう。

    騒音やにおい
    音やにおいは、かなり個人差がある判断材料です。
    慣れることも多い条件ですが、大丈夫かどうか集中してチェックしましょう。

    以上のように述べてまいりましたが、

    1番大切なのは、直感であると思います。

    ご自身で感じる心地よさ、それを尊重するのが1番です。

    ご予算等の範囲はあると思いますが、お客様の1番に巡り合うために、精一杯お手伝いをさせていただきますので、ぜひグッドプロパティまで、お問合せください。

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